Bostadshyresfrågor
Hyresgästen verkar ha flyttat ut
Min hyresgäst har inte betalat hyran på 2 månader och han verkar ha flyttat från lägenheten. Jag får inte kontakt med honom. Vad kan jag göra?
Svar: Man behöver först konstatera om hyresgästen verkligen har flyttat från lägenheten och tömt den på tillhörigheter. Har hyresgästen övergivit lägenheten får hyresvärden genast återta den. Det finns dock ett antal kriterier som måste vara uppfyllda för att lägenheten skall betraktas som övergiven: Hyran betalas inte, lägenheten är tömd på möbler och andra tillhörigheter, hyresgästen har inte setts till i lägenheten eller i fastigheten under lång tid. Eventuellt kan el-abonnemanget ha upphört och/eller någon nyckel återlämnats. Det får inte finnas några omständigheter som tyder på att hyresgästen avser att återvända till lägenheten. Då det kan vara svårt att avgöra om lägenheten kan betraktas som övergiven, bör hyresvärden i sådana situationer alltid kontakta föreningens jurist för rådfrågning.
När det gäller hyresskulden kan man ansöka hos Kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande. Detta gäller också om lägenheten inte är att betrakta som övergiven, då får man i stället ansöka om betalningsföreläggande och avhysning.
Eva Nordgren, ombudsman, Norrköping
Min hyresgäst vill hyra ut sin lägenhet i andra hand. Kan jag neka till det?
Svar: En hyresgäst får inte upplåta sin lägenhet i andra hand till annan person om inte hyresvärden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Hyresgästen kan – om hyresvärden vägrar tillstånd – ansöka hos Hyresnämnden och på så sätt få tillstånd till upplåtelsen.
För att få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl. Det kan vara arbete eller studier på annan ort, eller annan orsak som exempelvis provboende.
Det andra villkoret som skall vara uppfyllt är att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig andrahandsuthyrningen. En sådan anledning kan vara att andrahandshyresgästen inte är skötsam, man har hört talas om att han varit störande i sitt nuvarande boende.
Hyresvärden bör begära en skriftlig ansökan av sin hyresgäst betr. andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden vill ge sitt tillstånd bör ett skriftligt och tidsbegränsat tillstånd upprättas. Tillstånd bör normalt inte ges för längre tid än ett år. Det är alltid förstahandshyresgästen som är ansvarig för hyresavtalet med hyresvärden.
Fördjupad information finns att ladda ner på Fastighetsägarnas hemsida i broschyren ”Riktlinjer för andrahandsuthyrning”.
Eva Nordgren, ombudsman, Norrköping
Hur kan jag sänka vattenförbrukningen?
Jag har nyss köpt ett flerbostadshus och ser att vattenförbrukningen ligger högt. Hur vet jag vad vattnet går åt till, och hur kan jag sänka förbrukningen?
Svar: Dagligen använder man stora mängder vatten för att tvätta, spola, duscha och laga mat. Hur mycket vatten som går åt per lägenhet beror starkt på livsvanor av de boende. I snitt använder en familj mellan 120-180 kubikmeter vatten om året.
Det lönar sig att ha koll på vattenförbrukningen. Inte bara för att spara vatten utan också för att spara uppvärmningskostnader av varmvatten. Oftast finns det bara en vattenmätare per fastighet. För att spara behöver man veta till vad vattnet används. Att mäta är att veta! En uppskattning av vattenandelen som går till varmt vatten kan man få när man placerar en mätare på varmvattenframledningen. Vill man inte skaffa en ny mätare så kan man räkna fram varmvattenandelen genom att mäta värmeåtgången under sommarmånaderna, när eldsäsongen är slut. Då är man säker att värme har använts för uppvärmning av varmt vatten.
Det finns några åtgärder som man alltid kan genomföra. Installation av vattenbesparande utrusting lönar sig snabbt, exempelvis snålspolande toaletter och kranar till dusch och handfat. Innan man bestämmer sig för att köpa en helt ny utrustning bör man kontrollera den nuvarande utrustningen. Om den inte fungerar bra finns det mycket vatten och värme att spara redan där. När till exempel en kran droppar, spolas 20 kubikmeter vatten bort på ett år. Läcker kranen med en svag stråle så slösas 300 kubikmeter om året.
En annan sak att se över är tiden det tar för varmt vatten att komma fram till tappstället. Är väntetiden för varmt vatten lång, då finns det en stor mängd av vatten att spara. Om det går att förkorta väntetiden med till exempel 30 sekunder så sparar man upp till 50 kubikmeter vatten per hushåll per år.
Att jobba aktivt med vattenförbrukning leder alltid till besparingsmöjligheter. Som hyresvärd kan man inte klara allt själva. Därför är det viktigt att också informera hyresgäster om deras roll i vattenbesparingsarbetet.
Marlies Pieterse, specialist energi och miljö
Hur får jag bort vägglöss?
Några hyresgäster har ringt och klagat på att de om morgnarna vaknar med någon sorts insektsbett. Saneringsföretaget säger att det är vägglöss. Vilket ansvar har jag som hyresvärd för att få bort ohyran?
Svar: De senaste åren har många fastighetsägare återigen fått problemen med vägglöss. För femton år sedan var vägglusen i princip utrotad i Sverige. År 2007 gjorde Anticimex 1077 saneringar och år 2010 blev det 6 438 saneringar. Vägglöss eller deras spillning upptäcks ofta i eller i närheten av sängen. Vägglusen liknar vanligen en äppelkärna till både färg, form och storlek. Den håller sig gömd i sprickor och i håligheter under dagen och kryper fram när mörkret lägger sig, för att suga blod. Vägglusen har misstänkts för att sprida sjukdomar men det finns inga bevis för att det är så. Inte heller är det så att vägglöss förekommer mer i utrymmen som är smutsiga.
Vad är man då skyldig att göra som hyresvärd när det finns vägglöss i fastigheten? Till att börja med är en hyresgäst som upptäcker att det finns ohyra av något slag i lägenheten skyldig att genast informera hyresvärden om detta. Hyresvärden är i sin tur skyldig att utrota ohyran, om ohyran inkräktar på lägenhetens användbarhet, vilket ofta är fallet när det gäller vägglöss. Om en hyresvärd inte utrotar ohyran har hyresgästen rätt att säga upp sig under vissa förutsättningar.
Om en hyresgäst genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om en hyresgäst underlåter att informera hyresvärden om ohyran och på så vis bidrar till att ohyran sprids är det grund för förverkande av hyresrätten. Som hyresvärd är det emellertid viktigt att tänka på att även om hyresgästen skulle vara ansvarig för att det finns ohyra i lägenheten är hyresvärden skyldig att åtgärda problemet.
Hur gör man då för att få bort vägglössen? Vägglusen är dessvärre svårbekämpad. För att utrota vägglöss krävs oftast att man anlitar ett saneringsföretag och upprepade saneringar. Hyresgästen får enligt hyreslagen lov att tåla de inskränkningar i nyttjanderätten som uppstår under tiden då saneringen utförs. En hyresgäst har dock rätt till nedsättning av hyran för den tid ohyra förekommit.
Maria Waldestrand, Fastighetsjurist Uppsala
Min hyresgäst har avlidit – vad gäller?
En av mina hyresgäster avled plötsligt. Vilka regler gäller kring uppsägningstid etc?
Svar: Vid vanliga uppsägningar är uppsägningstiden tre månader, men vid dödsfall har dödsboet en möjlighet att säga upp kontraktet till månadsskiftet som inträffar närmast efter en månad från uppsägningen.
Om hyreskontraktet innehafts av den avlidne och dennes make/maka/sambo gemensamt gäller att dödsboet och efterlevande make/maka/sambo tillsammans kan säga upp kontraktet. För att en månads uppsägningstid ska gälla krävs vidare att uppsägningen görs inom en månad från dödsfallet. Missar man tidsfristen gäller vanlig uppsägningstid för bostadslägenheter, det vill säga tre månader.
Om hyresgästen innan dödsfallet själv har sagt upp sitt hyresavtal – med den vanliga uppsägningstiden på tre månader – men avlider under uppsägningstiden kan man ställa sig frågan om dödsboet ändå har rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid. Frågan har aldrig prövats rättsligt, men eftersom syftet med bestämmelsen är att ett dödsbo snabbt ska kunna komma ifrån ett hyresavtal, skulle förmodligen det vid en rättslig prövning anses som att dödsboet då kan säga upp avtalet med den kortare uppsägningstiden.
Om make/maka/sambo tilldelats hyresrätten till en bostadslägenhet genom bodelning, arv eller testamente kan hyresvärden inte motsätta sig överlåtelsen om lägenheten har använts huvudsakligen som gemensam bostad. Även om den avlidne sagt upp hyreskontraktet för upphörande före tidpunkten för dödsfallet har efterlevande rätt att erhålla förlängning av avtalet och överta detsamma.
Överlåtelse kan också ske till dödsbodelägare eller annan närstående till den avlidne. Förutsättningen är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöjas med den nye hyresgästen.
Om den avlidne hyresgästen saknar efterlevande kan hyresvärden vara den som måste ta hand om den avlidnes egendom, tillkalla dödsbodelägare eller anmäla dödsfallet till socialnämnden.
Johanna Moberg, Fastighetsjurist Gävle
Varför ska fastighetsägaren betala hyressättningsavgift?
Varför får vi varje år en räkning från Hyresgästföreningen för något som de kallar för ”hyressättningsavgift” på 12 kr per lägenhet och månad?
Svar: Hyresgästföreningen har sedan många år tillbaka en unik lagstadgad rätt att ta ut ett skäligt belopp för samtliga lägenheter som förhandlas i det kollektiva hyressättningssystemet. Denna avgift uppgår sedan årsskiftet till 12 kr per lägenhet och månad. Det står dessutom i regelverket att det är lämpligt att fastighetsägaren skall vara behjälplig Hyresgästföreningen att inkassera avgiften.
Vad är då det kollektiva hyressättningssystemet? Systemet syftar bl.a. till att förenkla årliga hyresförhandlingar genom att hyresvärdar inte behöver förhandla med varje enskild hyresgäst. De som omfattas av systemet är samtliga bostadsfastigheter med fler än två lägenheter och som har en så kallad förhandlingsordning. En förhandlingsordning är ett avtal mellan å ena sidan fastigheten, oavsett vem som äger den, samt i vissa fall föreningen Fastighetsägarna, och å andra sidan en hyresgäströrelse, i normalfallet Hyresgästföreningen. Beroende på om det är två parter (fastigheten och hyresgäströrelsen) eller tre parter (de två nämnda samt Fastighetsägarna) i ett avtal så kallas avtalen ”tvåpartare” respektive ”trepartare”. Enligt en s.k. förhandlingsordning har samtliga parter en primär förhandlingsskyldighet vid varje förändring av hyran oavsett om det rör sig om en sänkning eller höjning. Skulle någon part bryta mot det som regleras i avtalet kan det föranleda att parten blir ersättningsskyldig till motparten. När parterna förhandlat färdigt och enats i en förhandlingsöverenskommelse så är överenskommelsen bindande i aktuella fastigheter för samtliga enskilda hyresgäster som har en giltig förhandlingsklausul ikryssad i sina hyreskontrakt. I det fall det saknas en giltig förhandlingsklausul måste hyresvärden även förhandla enskilt med den hyresgästen för att det nya villkoret skall gälla.
Förhandlingsersättningen om 12 kr/månad, som ingår i enskilda hyresgästers bostadshyra, är en frivillig avgift för hyresgästen. En hyresgäst kan alltid säga ifrån att denne inte vill omfattas av det kollektiva systemet. För att detta skall vara giltigt måste hyresförhållandet varat i minst tre månader samt att hyresvärden och hyresgästen skriftligen kommer överens om att det specifika hyreskontraktet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Uppfylls dessa krav kan hyresvärden förhandla fritt med den enskilda hyresgästen om olika hyresvillkor. Dessutom behöver inte hyresgästen betala den lagstadgade avgiften om 12 kr/månad. Således skall dennes hyra sänkas med 12 kr/månad.
När ni fastighetsägare får en räkning från Hyresgästföreningen avseende hyressättningsavgiften så har Hyresgästföreningen oftast utgått ifrån att samtliga era lägenheter varit uthyrda under det senaste året samt att samtliga lägenheter omfattas av det kollektiva systemet. Hyresgästföreningen har enbart rätt att ta ut ersättning för de lägenheter där ni fått in hyressättningen ifrån. Med andra ord behöver en fastighetsägare inte betala till Hyresgästföreningen för de lägenheter där hyresgästen och hyresvärden avtalat om att förhandlingsklausulen inte skall gälla och inte heller för de månader lägenheter varit vakanta d.v.s. för de månader hyresvärden inte fått in någon hyra som inkluderar förhandlingsersättningen.
Esa Pasanen, Fastighetsjurist i Västerås
Störande hyresgäst
En av mina bostadshyresgäster festar hela nätterna och stör mina andra hyresgäster som nu hotar att flytta. Hyresgästen säger att det är hans kompisar som stör och inte han själv. Vad kan jag göra?
Svar: När det förekommer störningar i boendet skall hyresvärden anmoda hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör. Hyresvärden skall också underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten finns, om störningarna.
Om det är hyresgästen själv eller besökande till honom som stör, har ingen betydelse. Hyresgästen har ansvaret även för att de som besöker honom i hans lägenhet, inte stör.
Om störningarna fortsätter efter att anmodan om rättelse har skickats till hyresgästen samt att socialnämnden blivit underrättad om störningarna, kan hyresavtalet sägas upp till upphörande.
Eva Nordgren, ombudsman, Norrköping
Måste hyresgästerna godkänna badrumsrenoveringen?
Jag skall genomföra stambyte i min fastighet och tänker samtidigt renovera badrummen med helkaklade väggar, klinkergolv, nya vitvaror och blandare. Måste hyresgästerna godkänna åtgärderna?
Svar: Ja, enligt 18 d § hyreslagen har hyresgäster ett direkt inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten som utförs i lägenheten, när dessa är standardhöjande och/eller innebär en inte oväsentlig ändring av lägenheten.
Hyresgästers godkännande måste därmed inhämtas vad gäller de åtgärder som är standardhöjande. För underhålls- och reparationsarbeten som t.ex. stambyte behövs inte godkännande, det är alltså de arbeten som utförs i samband med stambytet; helkakling, läggning av klinkergolv med mera, som kräver godkännande.
Har hyresvärden skriftligen meddelat berörda hyresgäster om vilka åtgärder han önskar utföra och om en eller flera hyresgäster inte vill godkänna åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden.
En sådan ansökan får göras tidigast 2 månader efter det att hyresvärden meddelat hyresgästerna om åtgärderna och begärt deras godkännande.
En standardhöjande åtgärd, som i exemplet ovan, innebär i regel att hyran höjs. Har åtgärderna utförts utan att hyresgästen lämnat godkännande eller utan att hyresnämnden lämnat tillstånd, får dock hyran inte höjas med anledning av åtgärderna, förrän tidigast 5 år från genomförandet.
Eva Nordgren, ombudsman, Norrköping
Får jag bygga om cykelförrådet till pannrum?
Jag funderar på att bygga om det gemensamma cykelförrådet i fastigheten till pannrum. Kan jag upphäva hyresgästernas rätt att använda cykelförrådet?
Svar: Hyresgästens besittningsskydd omfattar lägenheten med vad därtill hör. Rätten för hyresgästen att nyttja gemensamma utrymmen behöver inte uttryckligen framgå av hyresavtalet, då en sådan rättighet kan vara underförstådd eller framgå av ordningsregler eller dylikt. Om du vill inskränka en hyresgästs rätt till ett gemensamhetsutrymme – exempelvis hobbyrum, tvättstuga, barnvagn- och cykelrum – måste du följa Hyreslagens 54 § som gäller för villkorsändringar. Om dessutom fastigheten omfattas av en förhandlingsordning ställs även krav på förhandlingsskyldighet i enlighet med Hyresförhandlingslagen. Du kan således inte ensidigt upphäva hyresgästernas rätt att utnyttja cykelförrådet.
Benny Axelsson, jurist i Eskilstuna
Grillning på balkong
Nu börjar grillsäsongen. Jag har fått förfrågningar från mina hyresgäster om de får grilla på balkongen. Är det ok?
Svar: För det första kan sägas att Brandskyddsmyndigheten kan ha synpunkter eller föreskrifter mot öppen eld i flerfamiljshus. I Hyreslagen finns inga särskilda regler eller förbud mot att grilla på balkongen. Däremot säger 25 § Hyreslagen att hyresgästen vid nyttjandet av sin bostad skall iaktta allt som erfordras för att iaktta sundhet ordning och skick i fastigheten så att grannar bland annat ej drabbas av en försämrad boendemiljö. Normalt sett torde en kolgrill på balkongen ge upphov till rökos i intilliggande lägenheter vilket varken du som hyresvärd eller berörda hyresgäster skäligen behöver tåla. Om hyresgästen, trots varningsbrev, fortsätter att använda sin kolgrill på balkongen, kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.
Vid användandet av en gasol- eller elgrill är problemet naturligtvis mindre eftersom det nu bara handlar om stekos och det är tänkbart att den typen av grillning kan vara acceptabel förutsatt att matoset inte i allt för stor utsträckning letar sig in till grannarna. Vad man bör tänka på är att det finns föreskrifter om hur mycket gasol som får förvaras i ett flerfamiljshus.
Som hyresvärd har man möjlighet att införa ordningsregler i sina hyresavtal och det är i sin ordning att föreskriva att grillning inte är tillåtet på balkonger. Om hyresgästen, trots varningsbrev, bryter mot föreskriften kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.
Benny Axelsson, jurist i Eskilstuna
Får jag höja hyran utan förhandling?
Jag har köpt en fastighet med förhandlingsordning. Får jag höja hyran utan förhandling, när jag hyr ut en lägenhet till en ny hyresgäst?
Svar: När det finns förhandlingsordning tecknad för en fastighet har hyresvärden skyldighet att förhandla med Hyresgästföreningen betr. alla förändringar som rör höjning av hyran och/ eller ändring av andra hyresvillkor, oavsett om det gäller en befintlig eller en ny hyresgäst. Har hyresvärden hyrt ut en lägenhet och träffat avtal med en hyresgäst om en högre hyra, trots att förhandling med Hyresgästföreningen inte skett, är avtalet beträffande den högre hyran ogiltigt. Hyresvärden blir i sådant fall skyldig att betala tillbaka det han tagit ut för mycket, jämte ränta. Avtal om förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd, förhandlingsordningen följer alltså med fastigheten.
Eva Nordgren, ombudsman i Norrköping
Hyresgästen fortsatte duscha trots skadad våtrumsmatta
En hyresgäst har haft en skada på våtrumsmattan i duschen sitt badrum men ändå fortsatt att duscha där. Det har inneburit att det har blivit en stor vattenskada som upptäcktes i lägenheten under när det började droppa från taket. Är hyresgästen på något sätt ansvarig?
Svar: En hyresgäst är skyldig att omgående informera hyresvärden om en brådskande skada uppstår i lägenheten. Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden och skadan därigenom förvärras är hyresgästen ersättningsskyldig för den ytterligare skada eller följdskada som uppstår. Om hyresgästen tex är bortrest och inte har möjlighet att upptäcka skadan, är han skyldig att informera hyresvärden så snart han upptäckt skadan.
Annelie Nisser
Vinterleksakerna står i vägen i trapphusen
Nu under vintern förvarar många av våra hyresgäster barnens pulkor, bobbar och skidor i trapphusen. Det här hindrar framkomligheten för övriga i fastigheten. Vad kan vi göra?
Svar: Förvaring av leksaker i trapphusen är ett stort problem i många fastigheter. Dels hindras framkomligheten och stora problem kan uppstå ved eventuell nödsituation där ambulans eller brandkår snabbt måste komma fram och dels är det en stor brandrisk. Vi har flera kända fall där bland annat barnvagnar som parkerats i trapphuset tänts på och hela trapphuset har rökfyllts.
Vad Ni måste göra är att först och främst informera samtliga hyresgäster om att de inte har rätt att förvara sin egendom i trapphuset och att de omgående skall ta bort egendomen därifrån. Förklara tydligt att trapphuset är en utrymningsväg som måste hållas fri. Om det inte hjälper måste man vända sig direkt till de hyresgäster som missköter sig och anmoda dem att ta bort egendomen. De skall här även informeras om att om de inte vidtar rättelse riskerar de att hyresavtalet sägs upp. Om det ändå inte blir någon bättring är det i slutändan en uppsägning som gäller. Hyresnämnden avgör sedan om misskötsamheten är så allvarlig att hyresavtalet inte skall förlängas.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
Kvarglömd egendom som pant för obetald hyra
Får jag vägra lämna tillbaka kvarglömd egendom förrän jag fått ersättning för obetald hyra?
Svar: Du har inte rätt att vägra lämna ut egendomen på grund av oreglerad lägenhetshyra. Däremot har du rätt att kräva betalning för förvaring av egendomen innan du lämnar ut den. Om det dock har passerat tre månader från det att du uppmanat hyresgästen att avhämta egendomen eller sex månader från det att hyresgästen flyttade ut tills det att denne kräver tillbaka egendomen, har egendomen tillfallit dig utan att du vare sig betalat för den eller att du behöver reducera hyresskulden.
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
Ersättning för borttappade nycklar
En utflyttande hyresgäst har bara lämnat tillbaka två av tre utkvitterade portnycklar. Det visar sig att det kostar 35 000 kr att byta lås och nycklar. Kan jag kräva hyresgästen på full ersättning?
Svar: Du kan alltid försöka kräva denne på det fulla beloppet, men vid en tingsrättsprövning är utfallet osäkert. I prövningen vägs bland annat vad hyresgästen blivit informerad om och i övrigt borde ha insett vid nyckelkvitteringen. För att förbättra utsikterna till ett gynnsamt utfall bör du i samband med nyckelkvittering lämna skriftlig information om effekten av en borttappad nyckel.
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
Vems ansvar är de utkastade julgranarna?
Lokaltidningen, kommunen och hyresgästerna påstår att jag som hyresvärd ska ta hand om utkastade julgranar. Stämmer det?
Svar: Den uttjänta julgranen är avfall. Hanteringen av avfall regleras av kommunen i den så kallade renhållningsordningen. De flesta kommuner föreskriver att hushållsavfall av typen grovavfall (objektet får inte plats i en soptunna) ska transporteras till återvinningsanläggning av den som producerat avfallet, det vill säga hyresgästen. Dessutom är detta ofta reglerat i hyresavtalet. Däremot kan bortforslingen av den utkastade julgranen bli ditt ansvar om det är okänt vem som kastat ut julgranen. Detta på grund av fastighetsägarens ansvar för vad som befinner sig på tomten samt om övriga hyresgäster lider men av att granen ligger i vägen eller förfular området.
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
Borgensmannens roll
Hur fungerar det med borgensåtaganden i hyresförhållanden?
Svar: En borgensman kan användas både vid uthyrning av bostäder samt lokaler. Det finns inga särskilda formkrav på en borgensförbindelse, men enklast är att använda Fastighetsägarnas blanketter. I dessa tar borgensmannen inte bara på sig ansvaret för hyran, utan också för övriga förpliktelser som kan följa av ett hyresavtal, t.ex. kostnader för minskat bruksvärde samt inkasso-, rättegångs- och avhysningskostnader. En borgensförbindelse kan sägas upp. Uppsägningstiden är nio månader, men kan tidigast ske till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började gälla. I konsumentförhållanden – vilket det i princip alltid rör sig om vid bostadsuthyrning – upphör borgensåtaganden att gälla efter tre år. Annars är preskriptionstiden tio år. Denna tid kan förlängas genom preskriptionsavbrott, dvs. att borgensmannen påminns om sitt åtagande. Sänd därför påminnelser även till borgensmannen om hyresgästen inte betalar hyran i tid. Precis som gentemot hyresgästen, kan krav inte ställas på borgensmannen när två år gått sedan hyresförhållandet upphört.
Johanna Moberg, Jurist Gävle
Hyresgästen vill ta med sig kylskåpet vid utflyttning
En hyresgäst som flyttar tänker ta med sig det kylskåp som han köpt och installerat i lägenheten istället för det som fanns vid inflyttning. Hör inte kylskåpet till fastigheten nu när det är installerat?
Svar: Hyresgästen har rätt att vidta vissa åtgärder i lägenheten på egen bekostnad. Exempel på detta är målning, tapetsering, samt att byta ut exempelvis ett kylskåp. Hyresgästen har då rätt att vid avflyttningen ta med sig kylskåpet. Kylskåpet blir således inte så kallat fastighetstillbehör i detta fall. En förutsättning är dock att hyresgästen återställer lägenheten vid avflyttningen. Det innebär att den gamla kylskåpet ska sättas tillbaka för att hyresgästen inte ska bli ersättningsskyldig. Har lägenheten skadats på något sätt vid inmonteringen av det egna kylskåpet är hyresgästen ersättningskyldig för de kostnader som uppstår för att åtgärda skadorna.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
Får jag kasta före detta hyres-gästens kvarlämnade saker?
En före detta hyresgäst har lämnat kvar saker, både i lägenheten och i förrådet. Kan jag köra sakerna till soptippen?
Svar: Nej. Du är skyldig att förvara sakerna i något utrymme under sex månader. Har hyresgästen inte hämtat sina saker inom sexmånadersperioden tillfaller egendomen dig som hyresvärd utan lösen. Det innebär att du då kan sälja egendomen för att täcka fövaringskostnader, eller helt enkelt köra sakerna till tippen. Vet du var hyresgästen befinner sig kan du anmoda honom/henne att hämta egendomen inom tre månader. Gör han inte det tillfaller egendomen dig som hyresvärd utan lösen efter tre månader. Du måste dock kunna styrka att hyresgästen blivit anmodad exempelvis genom REK-brev. Var noga med att dokumentera den egendom du tar hand om genom att göra en lista som du låter någon oberoende bevittna, eller varför inte fotografera egendomen. Detta för att undvika framtida diskussioner om vad som kvarlämnats.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
Vem ska ersätta de skadade tapeterna?
När en av mina hyresgäster flyttade upptäckte jag en hel del skador på tapeterna som inte fanns för två år sedan när hyresgästen flyttade in. Hyresgästen däremot hävdar att det såg ut så vid inflyttning. Vad gäller?
Svar: Hyresgästen är skyldig att ersätta skador som inte kan betraktas som normalt slitage. För att kunna få ersättning måste hyresvärden kunna styrka att skadorna inte fanns när hyresgästen flyttade in. Detta gör man lämpligen genom att besiktiga lägenheten i samband med hyresgästbyte och skriva ner lägenhetens status i ett protokoll som helst undertecknas av både avflyttande och inflyttande hyresgäst. Kommer ni inte överens om vilken ersättning hyresgästren ska betala när det rör sig om direkta skador på lägenheten måste ni gå till tingsrätten och få tvisten prövad. Rör det sig om skador som uppkommit genom att hyresgästen målat eller tapetserat på ett icke fackmannamässigt sätt, så att lägenhetens bruksvärde försämrats, är det hyresnämnden som prövar tvisten.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
Får man verkligen grilla på balkongen?
Nu på sommarhalvåret händer det av och till att mina hyresgäster grillar på sina balkonger och min fundering är om detta verkligen är tillåtet?
Svar: Hyreslagstiftningen har inga särskilda regler om grillning på balkonger utan lagstiftningen behandlar bara rent generella störningar i boendet. Den allmänna bestämmelsen om störningar och krav på sundhet ordning och skick i huset framgår av 25 § Hyreslagen där det föreskrivs att hyresgästen vid nyttjandet av sin bostad skall iaktta allt som erfordras för att iaktta sundhet ordning och skick i fastigheten så att grannar bland annat ej drabbas av en försämrad boendemiljö.Normalt sett får man anse att utnyttjandet av kolgrillar på balkonger i flerfamiljshus är något som varken hyresvärd eller grannar skall behöva tåla eftersom rökos från grillen riskerar att sprida sig till intilliggande lägenheter.Miljö- och hälsovårdsnämnden kan agera mot företeelsen och dessutom kan Brandmyndigheten möjligen ha synpunkter om utnyttjandet av öppen eld i flerfamiljshus även om det inte förekommer särskilt många incidenter tillföljd av grillning på balkonger.Man kan fundera på om samma synsätt skall tillämpas vad gäller el- och gasolgrillar. Problemet är naturligtvis mindre eftersom det nu bara handlar om stekos och det är tänkbart att den typen av grillning kan vara acceptabel förutsatt att matoset inte i allt för stor utsträckning letar sig in till grannarna. Vad gäller gasolgrillar finns det dessutom regelverk om hur pass stor mängd gasol som får förvaras i bostadslägenheter i flerfamiljshus.Som hyresvärd har man möjlighet att införa ordningsregler i sina hyresavtal och det är i sin ordning att föreskriva att grillning inte är tillåtet på balkonger. Om hyresgästen, trots varningsbrev, bryter mot föreskriften kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.Om hyresgästen ställer upp sin grill på fastighetens gårdsplan vid grillning är det något som såväl hyresvärd som grannar bör kunna tåla.
Lars Sannö, Chefsjurist i Eskilstuna
Får jag gå in i lägenheten när hyresgästen är bortrest?
En hyresgäst har rest bort på semester och glömt att stänga ett fönster i lägenheten. Eftersom det regnar mycket nu undrar jag om jag får gå in i lägenheten och stänga fönstret.
Svar: Hyresvärden har, enligt hyreslagen, rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsåtgärder som inte kan uppskjutas utan skada. Den här situationen kan man jämställa med en nödsituation där man riskerar att det regnar in och det kan orsaka omfattande vattenskador. För att undvika detta har hyresvärden rätt att gå in i lägenheten och stänga fönstret. Lämna gärna ett meddelande till hyresgästen och tala om att Ni varit in och varför.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
Vem betalar innerrutan?
En hyresgäst har slagit sönder en innerruta i badrummet. Vem skall betala det?
Svar: Om en hyresgäst genom vårdslöshet, uppsåt eller försummelse orsakar en skada i lägenheten eller fastigheten är han ersättningsskyldig. Han är inte ersättningsskyldig om skadan uppkommer genom en olyckshändelse. Problemet för hyresvärden är att visa att skadan inte uppkommit genom olyckshändelse om hyresgästen påstår att det är så det ligger till.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
Fuktskada efter hål på våtrumsmattan
En hyresgäst har haft en skada på våtrumsmattan i duschen sitt badrum men ändå fortsatt att duscha där. Det har inneburit att det har blivit en stor vattenskada som upptäcktes i lägenheten under när det började droppa från taket. Är hyresgästen på något sätt ansvarig?
Svar: En hyresgäst är skyldig att omgående informera hyresvärden om en brådskande skada uppstår i lägenheten. Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden och skadan därigenom förvärras är hyresgästen ersättningsskyldig för den ytterligare skada eller följdskada som uppstår. Om hyresgästen t. ex. är bortrest och inte har möjlighet att upptäcka skadan, är han skyldig att informera hyresvärden så snart han upptäckt skadan.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
Hyresgästen flyttar inte trots uppsägning till avflyttning
Jag har efter ett antal varningar sagt upp en av mina bostadshyresgäster till avflyttning på grund av att han ständigt betalar hyran för sent. Trots detta verkar det inte som han tänker flytta. Hur går jag vidare?
Svar: Har du sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och får klart för dig att hyresgästen inte tänker flytta när hyrestiden går ut måste du hänskjuta den så kallade förlängningstvisten till hyresnämnden för prövning. Hänskjutandet till hyresnämnden måste du göra senast en månad efter hyrestidens utgång. Det vill säga är avtalet uppsagt till den sista april måste hänskjutandet ske senast den sista maj. Missar du detta datum är uppsägningen utan verkan. Det finns däremot inget som hindrar att du går till hyresnämnden innan hyrestiden har gått ut. Det kan till och med vara att rekommendera då det då finns möjlighet att hyresnämnden hinner pröva tvisten och meddela beslut innan datum för avflyttning enligt uppsägningen infaller. Har tvisten inte prövats av hyresnämnden när avflyttningsdatum infaller kan hyresgästen bo kvar till dess beslut fattats.I det fall hyresnämnden fattat beslut om att hyresavtalet skall upphöra och ålagt hyresgästen att avflytta kan du om hyresgästen inte avflyttar frivilligt verkställa beslutet genom att med hyresnämndsbeslutet som grund begära avhysning hos kronofogdemyndigheten.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
Hyressänkning för felaktiga kvadratmeteruppgifter i hyresavtal?
En av mina bostadshyresgäster har vänt sig till mig och påtalat att lägenheten är 58 kvadratmeter och inte 65 kvadratmeter som det står i hyresavtalet. Månadshyran för lägenheten är 4000 kr. Nu vill hyresgästen att hyran ska sänkas samt att jag ska betala tillbaka den hyra som tagits ut för mycket. Vad gör jag nu?
Svar: Att det förekommer avvikelser mellan lägenhetens verkliga storlek och det som uppgivits i hyresavtalet är inte ovanligt. Det kan bero på många saker såsom ombyggnationer, att lägenheten har mätts på ritning, historiskt felaktiga uppgifter (tex. från tidigare ägare av fastigheten) samt att det inte alltid är helt enkelt att mäta en lägenhet. Det som ska uppges i hyresavtalet är bostadsarean (BOA) enligt svensk standard. Det finns särskilda regler om hur lägenheter ska mätas enligt svensk standard.
Till att börja med bör du förvissa dig om hur stor lägenheten verkligen är. Det är lämpligt att du gemensamt med hyresgästen mäter upp lägenheten så att ni blir överens om lägenhetens faktiska storlek. Antag att lägenheten faktiskt är 58 kvadratmeter i stället för 65 kvadratmeter. Parterna får försöka komma överens om vad hyran ska vara med beaktande av den mindre ytan. Är hyran på 4 000 kr/månad inte högre än lägenhetens bruksvärde trots att ytan är 58 kvadratmeter så behöver inte hyran sänkas. Om hyran är högre än lägenhetens bruksvärde bör parterna enas om en lägre hyra. Kommer man inte överens kan Hyresnämnden besluta om hyran storlek efter ansökan från endera parten. För förfluten tid kan hyresgästen begära skadestånd. En uppgift om lägenhetens storlek i hyresavtalet är att betrakta som en utfästelse från hyresvärdens sida. Om lägenheten inte har de kvalitétet (tex storlek) som hyresvärden utfäster så är hyresgästen berättigad till skadestånd. Dock måste hyresgästen faktiskt visa att han har lidit en skada, dvs att den avtalade hyran är oskälig när lägenhetens verkliga yta beaktas. I praxis har man accepterat storleksavvikelser på ungefär +/- 5 procent utan att det påverkar lägenhetens bruksvärde. I ert fall är storleksavvikelsen större, cirka 10 procent, och därmed blir skadeståndsfrågan beroende av om hyran är skälig fast lägenhetens yta är mindre än vad som uppgivits.
Samma resonemang gäller om lägenheten omfattas av förhandlingsordning och hyran har förhandlats utifrån de uppgifter (tex lägenhetens storlek) som lämnats av fastighetsägaren till Hyresgästföreningen inför förhandlingen. I normalfallet när vi förhandlar hyror åt fastighetsägare gentemot Hyresgästföreningen så resulterar förhandlingen i en överenskommelse om hyra som motsvarar parternas bedömning av lägenhetens bruksvärde. Lägenhetens storlek är normalt en viktig faktor vid förhandlingen och då är det en uppenbar risk att den felaktigt uppgivna ytan skulle leda till hyressänkning respektive ett krav på återbetalning av för mycket uttagen hyra för förfluten tid. Det finns anledning att noggrant gå igenom underlagen inför förhandlingarna så att de stämmer.
Mats Gustafsson, fastighetsekonom på kontoret i Gävle.