Övrigt

Fastighetsägarna använder cookies för att ge dig den bästa upplevelsen av vår webbplats. Genom att du fortsätter att använda våra tjänster förutsätter vi att du godkänner detta. Läs mer om cookies

Ok

Övrigt

Jag har kondens på fönstren, hur får jag bort det?
På vintermornar så är det ofta imma och vattendroppar (kondens) på fönstren i sovrummen. Jag har ett ganska nytt hus och förstår inte att det skall behöva vara så. Är det skadligt? Vad kan jag göra åt det?
Svar: Vad du skall göra beror på var på fönstren du har kondens. Om kondensen finns på fönstrens insida beror det antagligen på att sovrummen är dåligt ventilerade. Det är inte bra för din hälsa. I fuktiga sovrum kan det till exempel leva kvalster i sängarna som kan ge dig allergier och andra besvär. Du bör ordna en god ventilation i sovrummen.
Om det är kondens på glasen mellan fönsterbågarna så beror det på att varm fuktig luft läcker ut från sovrummen till utrymmet mellan bågarna och kondenserar mot den yttre glasrutan. Då skall du täta fönstren bättre. Även i detta fall kan ventilationen behöva justeras. Du bör ha ett lägre lufttryck inomhus än ute så dras luft in genom de små otätheter som alltid finns i fönstret i stället för går ut. Då slipper du kondens mellan glasrutorna. Ett sådant undertryck inne skapas med ventilationssystemet.Du kan vid vissa tillfällen få kondens på fönstrens utsida på nyare fönster. Det beror på att välisolerade fönster släpper ut väldigt lite värme och därför kan ibland yttemperaturen på det yttre glaset, på grund av värmeutstrålning mot en kall himmel, vara lägre än uteluftens. Då kan kondens bildas. Kondensen försvinner normalt framåt morgonen när solen stiger och värmer luften. Den utvändiga kondensen är inte skadlig för fönstret eftersom utsidan på fönstret normalt tål en hög fuktbelastning. Du behöver inte göra något åt det.
 

Vad får jag göra med grannens häck/träd som växer in på min fastighet?
Min granne har mycket växtlighet i form av träd och buskar precis vid tomtgränsen som sprider sig in över min fastighet. Vad får jag göra med grannens häck/träd som växer in på min fastighet?
Svar: Enligt grannelagsrättsliga regler (3 kap JB) skall var och en vid nyttjande av sin fastighet ta skälig hänsyn till omgivningen. Om en rot eller gren tränger sig in till intilliggande fastighet får den intilliggande fastighetsägaren ta bort roten eller grenen. Grannen skall dock bereda ägaren av häcken/trädet att först utföra åtgärden. Skulle grannen såga ner häcken/trädet så riskerar denne att bli skadeståndsskyldig för åtgärden.
Esa Pasanen, jurist Västerås

Vad kan jag göra åt höjda taxor?
Jag har fått besked om att avgifterna för renhållning, VA, fjärrvärme och elnät kommer att höjas vid årsskiftet. Jag känner mig maktlös. Vilka möjligheter har jag att påverka de höjda avgifterna?
Svar: Många med dig är inte tillfreds med kundens ställning i de här frågorna. När det gäller VA och avfall så är tillhandahållandet av dessa tjänster kommunala monopol. Om beslutet om nya taxor fattats av kommunfullmäktige kan beslutet överklagas till förvaltningsrätten. Dock prövar förvaltningsrätten enbart lagligheten i det fattade beslutet, dvs. om kommunen har rätt att fatta ett sådant beslut samt att beslutet har fattats i behörig ordning. Någon prövning av lämpligheten av beslutet görs inte. Där är kunden utelämnad till att man har valt förnuftiga företrädare, de folkvalda politikerna.
När det gäller elnät så är också det ett legalt monopol i likhet med VA och avfall. Ingen annan än nätägaren har rätt att överföra elström inom ett visst nätområde. Dock kan andra än kommunen vara nätägare. Stora nätägare är t.ex. Fortum, Eon och Vattenfall. Motsvarande gäller för fjärrvärme, med undantag av att det inte är ett legalt monopol. Det finns inget förbud mot att bygga ett parallellt fjärrvärmenät, men kostnaden för detta är så stor att det i praktiken är omöjligt. Fjärrvärmemarknaden är det man kallar ett naturligt monopol. Energimarknaden (t.ex. el och fjärrvärme) lyder under speciella regler. Även om det är en kommun som är ägare till fjärrvärmenätet eller elnätet så kan inte förvaltningsrätten pröva lagligheten av höjda priser eller taxans utformning.
De möjligheter som står till buds för att påverka i dessa frågor är följande:
VA: Beslut om taxeförändringar kan överklagas till VA-nämnden. Dock är lagstiftningen väldigt leverantörsvänlig i den här delen. Taxan får inte strida mot självkostnadsprincipen och fördelningen av kostnaderna skall uppfylla kraven på skälighet och rättvisa. Vad lagstiftningen anser vara skäligt och rättvist behöver inte överensstämma med vad man i allmänhet kan tycka vara skäligt och rättvist.
Avfall: Det finns ingen annan instans att vända sig till än förvaltningsrätten. Även renhållning ska skötas enligt självkostnadsprincipen. Anser du att taxan strider mot denna princip kan du klaga till förvaltningsrätten. Självkostnadsprincipen gäller för verksamheten som sådan och inte för respektive kund.
Elnät: En statlig myndighet, Energimarknadsinspektionen, har från 2012 getts uppgiften att reglera elnätföretagens avgifter. Myndigheten beslutade nyligen att elnätavgifterna i genomsnitt får höjas med maximalt drygt 2 procent per år utöver inflationen. Detta gäller under 2012 till 2015. Flera elnätföretag uppges dock ha överklagat beslutet.
Fjärrvärme: Som kund har man sedan 2008 möjligheten att begära förhandling med leverantören om denne gjort en ensidig villkorsändring av avtalet, t.ex. prishöjning. Kommer man inte överens vid förhandlingen kan ärendet föras vidare till fjärrvärmenämnden. Dock har fjärrvärmenämnden enbart en medlande funktion och kan inte fatta några beslut. Leverantören behöver således inte på något sätt förändra sitt beslut.
Sammanfattningsvis är kundens ställning väldigt svag i förhållande till leverantörerna av dessa tjänster. För de verksamheter som drivs i offentlig regi finns naturligtvis möjligheten att påverka vilka som ska fatta beslut i de här frågorna var fjärde år vid de allmänna valen. I övrigt så finns möjligheten till att påverka i de här frågorna genom t.ex. Fastighetsägarnas näringspolitiska arbete. Vi argumenterar för sådant som är till nytta för er medlemmar, men vi förfogar inte över huruvida motparten tar åt sig av våra argument.
Mats Gustafsson, fastighetsekonom, Gävle 

 

Varför ska fastighetsägaren betala hyressättningsavgift?
Varför får vi varje år en räkning från Hyresgästföreningen för något som de kallar för ”hyressättningsavgift” på 12 kr per lägenhet och månad?
Svar: Hyresgästföreningen har sedan många år tillbaka en unik lagstadgad rätt att ta ut ett skäligt belopp för samtliga lägenheter som förhandlas i det kollektiva hyressättningssystemet. Denna avgift uppgår sedan årsskiftet till 12 kr per lägenhet och månad. Det står dessutom i regelverket att det är lämpligt att fastighetsägaren skall vara behjälplig Hyresgästföreningen att inkassera avgiften.
Vad är då det kollektiva hyressättningssystemet? Systemet syftar bl.a. till att förenkla årliga hyresförhandlingar genom att hyresvärdar inte behöver förhandla med varje enskild hyresgäst. De som omfattas av systemet är samtliga bostadsfastigheter med fler än två lägenheter och som har en så kallad förhandlingsordning. En förhandlingsordning är ett avtal mellan å ena sidan fastigheten, oavsett vem som äger den, samt i vissa fall föreningen Fastighetsägarna, och å andra sidan en hyresgäströrelse, i normalfallet Hyresgästföreningen. Beroende på om det är två parter (fastigheten och hyresgäströrelsen) eller tre parter (de två nämnda samt Fastighetsägarna) i ett avtal så kallas avtalen ”tvåpartare” respektive ”trepartare”. Enligt en s.k. förhandlingsordning har samtliga parter en primär förhandlingsskyldighet vid varje förändring av hyran oavsett om det rör sig om en sänkning eller höjning. Skulle någon part bryta mot det som regleras i avtalet kan det föranleda att parten blir ersättningsskyldig till motparten. När parterna förhandlat färdigt och enats i en förhandlingsöverenskommelse så är överenskommelsen bindande i aktuella fastigheter för samtliga enskilda hyresgäster som har en giltig förhandlingsklausul ikryssad i sina hyreskontrakt. I det fall det saknas en giltig förhandlingsklausul måste hyresvärden även förhandla enskilt med den hyresgästen för att det nya villkoret skall gälla.
Förhandlingsersättningen om 12 kr/månad, som ingår i enskilda hyresgästers bostadshyra, är en frivillig avgift för hyresgästen. En hyresgäst kan alltid säga ifrån att denne inte vill omfattas av det kollektiva systemet. För att detta skall vara giltigt måste hyresförhållandet varat i minst tre månader samt att hyresvärden och hyresgästen skriftligen kommer överens om att det specifika hyreskontraktet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Uppfylls dessa krav kan hyresvärden förhandla fritt med den enskilda hyresgästen om olika hyresvillkor. Dessutom behöver inte hyresgästen betala den lagstadgade avgiften om 12 kr/månad. Således skall dennes hyra sänkas med 12 kr/månad.
När ni fastighetsägare får en räkning från Hyresgästföreningen avseende hyressättningsavgiften så har Hyresgästföreningen oftast utgått ifrån att samtliga era lägenheter varit uthyrda under det senaste året samt att samtliga lägenheter omfattas av det kollektiva systemet. Hyresgästföreningen har enbart rätt att ta ut ersättning för de lägenheter där ni fått in hyressättningen ifrån. Med andra ord behöver en fastighetsägare inte betala till Hyresgästföreningen för de lägenheter där hyresgästen och hyresvärden avtalat om att förhandlingsklausulen inte skall gälla och inte heller för de månader lägenheter varit vakanta d.v.s. för de månader hyresvärden inte fått in någon hyra som inkluderar förhandlingsersättningen.
Esa Pasanen, Fastighetsjurist i Västerås
 

Vilka regler gäller vid upplåtelse av p-plats?
Jag har fått en p-plats på gården ledig och skulle därför vilja veta vilka regler som gäller för uthyrning av p-platser.
Svar: I dagligt tal säger man att man hyr ut en p-plats men egentligen är det fråga om arrende och närmare bestämt lägenhetsarrende. Detta innebär att hyreslagens regler inte är tillämpliga utan istället är det jordabalkens regler om arrende som gäller. Beträffande lägenhetsarrende finns ingen tvingande lagstiftning utan det är upp till parterna att komma överens om vad som skall gälla. Det är således fritt att avtala om hur länge avtalet skall gälla vilken uppsägningstid man vill ha och hur mycket det skall kosta. Beträffande lägenhetsarrende finns heller inte något besittningsskydd.Upplåter man en p-plats utan att avtala något om arrendetid eller uppsägningstid löper avtalet tills vidare och avtalet kan sägas upp senast sex månader före fardag och fardag enligt arrendelagstiftningen är den 14 mars varje år. Avtalet kan således om inget annat avtalats bara sägas upp en gång om året och då med sex månaders varsel före den 14 mars.
Timmy Lake, fastighetsjurist i Örebro