Resultatet av hyresförhandlingarna

Fastighetsägarna använder cookies för att ge dig den bästa upplevelsen av vår webbplats. Genom att du fortsätter att använda våra tjänster förutsätter vi att du godkänner detta. Läs mer om cookies

Ok

2018-04-12

”Det behövs en oberoende medlingsfunktion”

Resultatet av hyresförhandlingarna av den allmänna hyresnivån 2018 blev en real sänkning med i snitt omkring en procent.
– Vi är absolut inte nöjda och detta är givetvis förödande för dem som på lång sikt vill förvalta och utveckla hyresbostaden. Behovet av en oberoende medlingsfunktion kopplad till de årliga förhandlingarna har aldrig varit större, säger Andreas Sjöberg, affärschef och vice VD på Fastighetsägarna MittNord.

Förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån för 2018 håller på att avslutas runt om i landet och resultaten ligger i snitt omkring 1,0 procent. Avvikelser åt båda hållen finns och i region MittNord finns uppgörelser på mellan 0,75 och 1,6 procent.

Inför årets förhandlingar gjorde Fastighetsägarna ett nationellt gemensamt utspel om vilka faktorer som bör ligga till grund för justeringen av den allmänna hyresnivån. I stort sett bygger yrkandet på att inflationsprognosen i kombination med bostadskonsumenternas förändrade köpkraft ska vara vägledande för justeringen.

Delade inte vår uppfattning

– Hyresgästföreningen tog till sig argumenten men delade inte vår uppfattning. Istället kom, liksom tidigare, kostnadsrelaterade argument att dominera hyresförhandlingarna. Resulta-tet är att vi för tredje raka året tittar tillbaka på en process som resulterat i realt sänkta hyror i förhållande till inflationsprognosen, säger Andreas Sjöberg.

Det finns två orsaker till utvecklingen som båda hänger samman. Dels har Hyresgästföreningen de facto ett veto i de årliga hyresförhandlingarna som innebär att om organisationen endast medger en höjning med en viss nivå tvingas fastighetsägaren av tidspress att acceptera, dels att det saknas en oberoende medlingsfunktion när parterna kör fast.

– Hyresgästföreningens veto innebär att förhållandena är ojämlika i grunden men en avgörande anledning till att vi som ombud tvingas acceptera alldeles för låga justeringar är att vi egentligen inte har någon framkomlig legal väg att gå. Hyresnämnden är inte riggad för masstrandningar av hela kommuners privata hyresbestånd, det visar senaste årens erfarenheter. Eftersom privatsidan inte heller har en motsvarighet till de kommunägda bostadsbolagens Hyresmarknadskommitté så är inte heller det en möjlig väg att ta när vi inte kommer överens, säger Andreas Sjöberg.

Vilka konsekvenser får förhandlingsresultatet?

– Jag gissar att hyresvärdarna kommer att se över underhåll och renoveringstakten men i det korta perspektivet kanske framför allt förvaltningskvalitén. Risken är ju därför att hyresgästerna ändå är förlorare i slutändan.

Men räntorna är ju historisktlåga?
– Förvisso, men det handlar om att fastighetsägarens driftnetto inte ska bli sämre och då har inte räntan någon betydelse.

Varför räcker inte en justering med i snitt en procent?

– Därför att inflationsprognosen för i år ser ut att landa på omkring det dubbla och då urholkas ju värdet av hyresintäkten, den enda intäkt som hyresvärden har. Signalen till hyresvärdar är att den långsiktiga investeringen inte är bra. Däremot lär detta främja transaktioner och ombildningar.

Hur menade ni när inflationsprognos och köpstyrka låg till grund för er argumentation?

– Att en långsiktig investering måste öka i värde likt inflationen är knappast kontroversiellt. Dessutom finns det en logik i att kostnaden för hyresbostaden utvecklas i samklang med samhällsekonomin i stort. Tyvärr ser inte Hyresgästföreningen på den här saken som vi gör.

Varför frånträder inte Fastighetsägarna fler förhandlingar?

– Därför att hyresnämnden inte är en realistisk framkomlig väg eftersom hyresnämnden enbart jämför en lägenhets hyra med en till bruksvärdet likvärdig lägenhet. Vi förhandlar nästan 100 000 lägenheter i region MittNord och en domstolsprocess lägenhet för lägenhet är inte möjlig.

Varför gör Fastighetsägarna inget åt systemet?

– Det gör vi. Dels arbetar vi för att synliggöra det orimliga i att Hyresgästföreningen har ett veto i de årliga förhandlingarna, dels vill vi tillsammans med övriga parter på bostadshyresmarknaden inrätta en oberoende medlingsfunktion som kan träda in när parterna inte kommer överens om justeringsnivån.

När kan detta vara på plats?

– Det är bara att acceptera att förändringsarbetet tar tid och under tiden måste vi hantera nuvarande förutsättningar inom det kollektiva förhandlingssystemet. Vi behöver inom ramen för befintligt system hitta saker som gynnar utvecklingen av hyresrätten som ju är skattemässigt missgynnad i förhållande till övriga boendeformer.

Vad vill du säga till de kunder som är missnöjda med förhandlingarna?

– Att jag förstår det. Resultaten är inte tillräckligt bra. Orsakerna har jag redogjort för. Men det gäller att se saker för vad de är. Vår förhandlingstjänst är fortfarande prisvärd och kvalitativ. Kunden betalar, även med det låga utfallet på en procent, i snitt 10-15 procent av årets justering i arvode till oss. Höjningen är i gengäld evig. Dessutom sker höjningen på ett juridiskt korrekt sätt i och med att vi ser till att giltiga förhandlingsöverenskommelser skickas ut där varje lägenhets nya hyra är bestämd.

Men alla arvoden till Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen då?

– Förhandlingsarvodet ligger som jag nämnde på i snitt 10-15 procent av hyreshöjningen. Serviceavgiften till oss ska inte sammanblandas med förhandlingsarvodet. Det senare tas bara ut av dem som köper vår förhandlingstjänst. Serviceavgiften går till väldigt mycket annat kopplat till nyttan i medlemskapet. Avgiften till Hyresgästföreningen är lagstadgad och tas via ett avtal mellan oss och Hyresgästföreningen in via hyran. En fastighetsägare som säger upp en förhandlingsordning på fastigheten utan att teckna en ny ska sänka hyran med 144 kronor per år. Det är mer att betrakta som en transferering snarare än en kostnad.

Kan du avsluta med några uppmuntrande ord till kunderna och medlemmarna?

– Att vi kommer fortsätta att skjuta till resurser i vårt förhandlingsarbete, att arbeta för att hyresnivån ska utvecklas i takt med samhällsekonomin, arbeta vidare med medlingsfunktion samt att vi mot beslutsfattare kommer att fortsätta lyfta fram Hyresgästföreningens veto. Den här fajten tar Fastighetsägarna, ingen annan organisation, säger Andreas Sjöberg.

Kommentera

Kommentarer

Kommentera

Kommentera