Näringspolitik: Varför byggs det så få hyresrätter i Stockholm?

Foto: Per Bredberg

Seminariet den 5 september inleddes med en redovisning av Fastighetsägarna Stockholms rapport ”Nyproduktion av hyresrätter i Stockholmsregionen”. Moderatorn John Chrispinsson samtalade därefter med Gunnar Nordfeldt, vd Bygg Vesta, Peter Mandel, vd Mandel Fastigheter, Anders Ekegren, kommunalråd Solna och Ulf Perbo, statssekreterare Socialdepartementet.

Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna, tog utifrån rapporten upp de fem viktigaste faktorerna till den låga nyproduktionen: hyresregleringen, produktionskostnaderna, bristen på långsiktigt stabila regler, kommunernas hantering av plan- och byggprocessen samt den bristande neutraliteten för de ekonomiska villkoren för hyresrätten.

Peter Mandel, som är en liten lokal fastighetsägare med ambition att bygga nytt, önskade mer marknadsinslag i hyresmarknaden och att hyresgästerna borde myndighetsförklaras. Vidare lyfte han fram den låga lönsamheten i fastighetsförvaltningen och kommunens brist i prissättningen av byggbar mark som orsaker till det låga bostadsbyggandet. Mandel uppmanade även till att hitta former för samverkan mindre fastighetsägare emellan i dessa frågor, för att bli mer slagkraftiga.

Gunnar Nordfeldt, vars företag bygger relativt många hyresrätter varje år, lyfte särskilt fram bristen på byggbar mark och att det tar för lång tid för kommunerna att få fram detaljplaner. Vidare är de särkrav som kommunerna ställer ett hinder för nyproduktion. Byggföretagens monopolliknande prissättning och kraven på certifierade byggarbetare medför höga byggkostnader. Bygg Vesta har istället egna fabriker i Baltikum som tillverkar stommar, vilket sänker produktionskostnaden.

Anders Ekegren ansåg att den viktigaste orsaken till det låga hyresrättsbyggandet är just att det är två skilda marknader, hyresrätt och bostadsrätt. Den ena marknaden är reglerad och var tidigare subventionerad medan den andra har marknadsmässiga villkor. Byggare är därmed mer intresserade av att bygga bostadsrätter, lönsamheten är bättre och bostadsrättsbyggarna betalar mer för marken. Även kommunerna tjänar därför mer på bostadsrättsbyggandet. Ekegren ansåg vidare att rätten att överklaga nyproduktionshyrorna borde tas bort, det är orimligt att inte avtal ska hållas – köper jag en ny Volvo kan jag ju inte efteråt kräva att få priset sänkt. Se även Anders Ekegrens blogginlägg.

Ulf Perbo gick systematisk igenom alla hinder som presenterats och sa att alla har rätt – det är detta som bidrar till det låga bostadsbyggandet. Sedan gav han en lång rad tydliga besked om vilka hinder regeringen avser att förändra och vilka hinder som kommer att vara kvar.

I momsfrågan var beskedet Nej, det blir ingen moms på hyran då både EU och Finansdepartementet säger nej.

Slopa fastighetsskatten - Ja, den bör tas bort helt, det är en orättvis skatt. Redan 2013 kommer den att sänkas för att tas bort helt när det statsfinansiella läget så tillåter.

Skattefria underhållsfonder - Nej, det är inte aktuellt.

Förändringar i planprocessen - Ja, det som staten kan påverka kommer att förändras. Utredningar är tillsatta för att se över och lämna förslag på förändringar rörande bullernormerna, riksintresset, länsstyrelsernas handläggningstider, strandskyddet och de tekniska byggreglerna gällande främst små lägenheter.

Minimera de kommunala särkraven - Ja, detta lyfte Perbo som ett mycket stort problem då det ger systemskador och motverkar effektiviseringar i byggandet. Klimatpolitik ska inte drivas med lokala medel, utan måste ske på världsnivå genom FNs regelverk inte genom kommunala särkrav.

Regional beslutsnivå bör införas - Ja, detta är enligt Perbo en av de viktigaste hindren för bostadsbyggandet. Planmonopolet ska inte ligga lokalt/kommunalt, det måste vara ett regionalt ansvar och regionala beslut. Här kommer regeringen att presentera en ny bostadsförsörjningslag som tvingar kommunerna att följa de beslut som tas regionalt, exempelvis i den regionala utvecklingsplanen (RUFS).

Begränsa överklagandena - Ja, detta bör åtgärdas och inom kort kommer förslag på att korta överklagandeprocessen genom att exempelvis minska antalet instansordningar. Det tyska exemplet är intressant, särskilt för mindre aktörer på byggmarknaden. Det skulle kunna korta plantiderna kraftigt. På en direkt fråga om det kommer stimulanser i form av subventioner till byggandet var svaret att det kan ske först när vård, skola, omsorg och arbetslinjen finansierats - det vill säga aldrig!

Avslutningsvis gav Perbo det tydliga beskedet att hyresregleringssystemet inte kommer att förändras under mandatperioden, med konstaterandet att omställningsproblemen blir för stora.

Sammanfattningsvis en bra och innehållsrik diskussion där det nu visas en positiv vilja att lösa många av de hinder som finns rörande bostadsbyggandet. Men Perbos besked att regeringen inte vågar hantera ”Elefanten i rummet” var tyvärr lika väntad som trist.

/ Henrik Tufvesson, Näringspolitisk chef