Får jag bygga om cykelförrådet till pannrum?
Jag funderar på att bygga om det gemensamma cykelförrådet i fastigheten till pannrum. Kan jag upphäva hyresgästernas rätt att använda cykelförrådet?
Svar: Hyresgästens besittningsskydd omfattar lägenheten med vad därtill hör. Rätten för hyresgästen att nyttja gemensamma utrymmen behöver inte uttryckligen framgå av hyresavtalet, då en sådan rättighet kan vara underförstådd eller framgå av ordningsregler eller dylikt. Om du vill inskränka en hyresgästs rätt till ett gemensamhetsutrymme – exempelvis hobbyrum, tvättstuga, barnvagn- och cykelrum – måste du följa Hyreslagens 54 § som gäller för villkorsändringar. Om dessutom fastigheten omfattas av en förhandlingsordning ställs även krav på förhandlingsskyldighet i enlighet med Hyresförhandlingslagen. Du kan således inte ensidigt upphäva hyresgästernas rätt att utnyttja cykelförrådet.
Benny Axelsson, jurist i Eskilstuna
benny.axelsson@mellan.fastighetsagarna.se

Grillning på balkong
Nu börjar grillsäsongen. Jag har fått förfrågningar från mina hyresgäster om de får grilla på balkongen. Är det ok?
Svar: För det första kan sägas att Brandskyddsmyndigheten kan ha synpunkter eller föreskrifter mot öppen eld i flerfamiljshus. I Hyreslagen finns inga särskilda regler eller förbud mot att grilla på balkongen. Däremot säger 25 § Hyreslagen att hyresgästen vid nyttjandet av sin bostad skall iaktta allt som erfordras för att iaktta sundhet ordning och skick i fastigheten så att grannar bland annat ej drabbas av en försämrad boendemiljö. Normalt sett torde en kolgrill på balkongen ge upphov till rökos i intilliggande lägenheter vilket varken du som hyresvärd eller berörda hyresgäster skäligen behöver tåla. Om hyresgästen, trots varningsbrev, fortsätter att använda sin kolgrill på balkongen, kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.
Vid användandet av en gasol- eller elgrill är problemet naturligtvis mindre eftersom det nu bara handlar om stekos och det är tänkbart att den typen av grillning kan vara acceptabel förutsatt att matoset inte i allt för stor utsträckning letar sig in till grannarna. Vad man bör tänka på är att det finns föreskrifter om hur mycket gasol som får förvaras i ett flerfamiljshus.
Som hyresvärd har man möjlighet att införa ordningsregler i sina hyresavtal och det är i sin ordning att föreskriva att grillning inte är tillåtet på balkonger. Om hyresgästen, trots varningsbrev, bryter mot föreskriften kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.
Benny Axelsson, jurist i Eskilstuna
benny.axelsson@mellan.fastighetsagarna.se

Får jag höja hyran utan förhandling?
Jag har köpt en fastighet med förhandlingsordning. Får jag höja hyran utan förhandling, när jag hyr ut en lägenhet till en ny hyresgäst?
Svar: När det finns förhandlingsordning tecknad för en fastighet har hyresvärden skyldighet att förhandla med Hyresgästföreningen betr. alla förändringar som rör höjning av hyran och/ eller ändring av andra hyresvillkor, oavsett om det gäller en befintlig eller en ny hyresgäst. Har hyresvärden hyrt ut en lägenhet och träffat avtal med en hyresgäst om en högre hyra, trots att förhandling med Hyresgästföreningen inte skett, är avtalet beträffande den högre hyran ogiltigt. Hyresvärden blir i sådant fall skyldig att betala tillbaka det han tagit ut för mycket, jämte ränta. Avtal om förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd, förhandlingsordningen följer alltså med fastigheten.
Eva Nordgren, ombudsman i Norrköping
eva.nordgren@mellan.fastighetsagarna.se

Hyresgästen fortsatte duscha trots skadad våtrumsmatta
En hyresgäst har haft en skada på våtrumsmattan i duschen sitt badrum men ändå fortsatt att duscha där. Det har inneburit att det har blivit en stor vattenskada som upptäcktes i lägenheten under när det började droppa från taket. Är hyresgästen på något sätt ansvarig?
Svar: En hyresgäst är skyldig att omgående informera hyresvärden om en brådskande skada uppstår i lägenheten. Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden och skadan därigenom förvärras är hyresgästen ersättningsskyldig för den ytterligare skada eller följdskada som uppstår. Om hyresgästen tex är bortrest och inte har möjlighet att upptäcka skadan, är han skyldig att informera hyresvärden så snart han upptäckt skadan.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
annelie.nisser@mellan.fastighetsagarna.se  

Vinterleksakerna står i vägen i trapphusen
Nu under vintern förvarar många av våra hyresgäster barnens pulkor, bobbar och skidor i trapphusen. Det här hindrar framkomligheten för övriga i fastigheten. Vad kan vi göra?
Svar: Förvaring av leksaker i trapphusen är ett stort problem i många fastigheter. Dels hindras framkomligheten och stora problem kan uppstå ved eventuell nödsituation där ambulans eller brandkår snabbt måste komma fram och dels är det en stor brandrisk. Vi har flera kända fall där bland annat barnvagnar som parkerats i trapphuset tänts på och hela trapphuset har rökfyllts.
Vad Ni måste göra är att först och främst informera samtliga hyresgäster om att de inte har rätt att förvara sin egendom i trapphuset och att de omgående skall ta bort egendomen därifrån. Förklara tydligt att trapphuset är en utrymningsväg som måste hållas fri. Om det inte hjälper måste man vända sig direkt till de hyresgäster som missköter sig och anmoda dem att ta bort egendomen. De skall här även informeras om att om de inte vidtar rättelse riskerar de att hyresavtalet sägs upp. Om det ändå inte blir någon bättring är det i slutändan en uppsägning som gäller. Hyresnämnden avgör sedan om misskötsamheten är så allvarlig att hyresavtalet inte skall förlängas.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
annelie.nisser@mellan.fastighetsagarna.se  
 

Kvarglömd egendom som pant för obetald hyra
Får jag vägra lämna tillbaka kvarglömd egendom förrän jag fått ersättning för obetald hyra?
Svar: Du har inte rätt att vägra lämna ut egendomen på grund av oreglerad lägenhetshyra. Däremot har du rätt att kräva betalning för förvaring av egendomen innan du lämnar ut den. Om det dock har passerat tre månader från det att du uppmanat hyresgästen att avhämta egendomen eller sex månader från det att hyresgästen flyttade ut tills det att denne kräver tillbaka egendomen, har egendomen tillfallit dig utan att du vare sig betalat för den eller att du behöver reducera hyresskulden.
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
sten.hallgren@mellan.fastighetsagarna.se

Ersättning för borttappade nycklar
En utflyttande hyresgäst har bara lämnat tillbaka två av tre utkvitterade portnycklar. Det visar sig att det kostar 35 000 kr att byta lås och nycklar. Kan jag kräva hyresgästen på full ersättning?
Svar: Du kan alltid försöka kräva denne på det fulla beloppet, men vid en tingsrättsprövning är utfallet osäkert. I prövningen vägs bland annat vad hyresgästen blivit informerad om och i övrigt borde ha insett vid nyckelkvitteringen. För att förbättra utsikterna till ett gynnsamt utfall bör du i samband med nyckelkvittering lämna skriftlig information om effekten av en borttappad nyckel.
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
sten.hallgren@mellan.fastighetsagarna.se

Vems ansvar är de utkastade julgranarna?
Lokaltidningen, kommunen och hyresgästerna påstår att jag som hyresvärd ska ta hand om utkastade julgranar. Stämmer det?
Svar: Den uttjänta julgranen är avfall. Hanteringen av avfall regleras av kommunen i den så kallade renhållningsordningen. De flesta kommuner föreskriver att hushållsavfall av typen grovavfall (objektet får inte plats i en soptunna) ska transporteras till återvinningsanläggning av den som producerat avfallet, det vill säga hyresgästen. Dessutom är detta ofta reglerat i hyresavtalet. Däremot kan bortforslingen av den utkastade julgranen bli ditt ansvar om det är okänt vem som kastat ut julgranen. Detta på grund av fastighetsägarens ansvar för vad som befinner sig på tomten samt om övriga hyresgäster lider men av att granen ligger i vägen eller förfular området. 
Sten Hallgren, jurist Eskilstuna
sten.hallgren@mellan.fastighetsagarna.se

Borgensmannens roll
Hur fungerar det med borgensåtaganden i hyresförhållanden?
Svar: En borgensman kan användas både vid uthyrning av bostäder samt lokaler. Det finns inga särskilda formkrav på en borgensförbindelse, men enklast är att använda Fastighetsägarnas blanketter. I dessa tar borgensmannen inte bara på sig ansvaret för hyran, utan också för övriga förpliktelser som kan följa av ett hyresavtal, t.ex. kostnader för minskat bruksvärde samt inkasso-, rättegångs- och avhysningskostnader. En borgensförbindelse kan sägas upp. Uppsägningstiden är nio månader, men kan tidigast ske till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började gälla. I konsumentförhållanden – vilket det i princip alltid rör sig om vid bostadsuthyrning – upphör borgensåtaganden att gälla efter tre år. Annars är preskriptionstiden tio år. Denna tid kan förlängas genom preskriptionsavbrott, dvs. att borgensmannen påminns om sitt åtagande. Sänd därför påminnelser även till borgensmannen om hyresgästen inte betalar hyran i tid. Precis som gentemot hyresgästen, kan krav inte ställas på borgensmannen när två år gått sedan hyresförhållandet upphört.
Johanna Moberg, Jurist Gävle
johanna.moberg@mellan.fastighetsagarna.se

Hyresgästen vill ta med sig kylskåpet vid utflyttning
En hyresgäst som flyttar tänker ta med sig det kylskåp som han köpt och installerat i lägenheten istället för det som fanns vid inflyttning. Hör inte kylskåpet till fastigheten nu när det är installerat?
Svar: Hyresgästen har rätt att vidta vissa åtgärder i lägenheten på egen bekostnad. Exempel på detta är målning, tapetsering, samt att byta ut exempelvis ett kylskåp. Hyresgästen har då rätt att vid avflyttningen ta med sig kylskåpet. Kylskåpet blir således inte så kallat fastighetstillbehör i detta fall. En förutsättning är dock att hyresgästen återställer lägenheten vid avflyttningen. Det innebär att den gamla kylskåpet ska sättas tillbaka för att hyresgästen inte ska bli ersättningsskyldig. Har lägenheten skadats på något sätt vid inmonteringen av det egna kylskåpet är hyresgästen ersättningskyldig för de kostnader som uppstår för att åtgärda skadorna.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se 

Får jag kasta före detta hyres-gästens kvarlämnade saker?
En före detta hyresgäst har lämnat kvar saker, både i lägenheten och i förrådet. Kan jag köra sakerna till soptippen?
Svar: Nej. Du är skyldig att förvara sakerna i något utrymme under sex månader. Har hyresgästen inte hämtat sina saker inom sexmånadersperioden tillfaller egendomen dig som hyresvärd utan lösen. Det innebär att du då kan sälja egendomen för att täcka fövaringskostnader, eller helt enkelt köra sakerna till tippen. Vet du var hyresgästen befinner sig kan du anmoda honom/henne att hämta egendomen inom tre månader. Gör han inte det tillfaller egendomen dig som hyresvärd utan lösen efter tre månader. Du måste dock kunna styrka att hyresgästen blivit anmodad exempelvis genom REK-brev. Var noga med att dokumentera den egendom du tar hand om genom att göra en lista som du låter någon oberoende bevittna, eller varför inte fotografera egendomen. Detta för att undvika framtida diskussioner om vad som kvarlämnats.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se 

Vem ska ersätta de skadade tapeterna?
När en av mina hyresgäster flyttade upptäckte jag en hel del skador på tapeterna som inte fanns för två år sedan när hyresgästen flyttade in. Hyresgästen däremot hävdar att det såg ut så vid inflyttning. Vad gäller?
Svar: Hyresgästen är skyldig att ersätta skador som inte kan betraktas som normalt slitage. För att kunna få ersättning måste hyresvärden kunna styrka att skadorna inte fanns när hyresgästen flyttade in. Detta gör man lämpligen genom att besiktiga lägenheten i samband med hyresgästbyte och skriva ner lägenhetens status i ett protokoll som helst undertecknas av både avflyttande och inflyttande hyresgäst. Kommer ni inte överens om vilken ersättning hyresgästren ska betala när det rör sig om direkta skador på lägenheten måste ni gå till tingsrätten och få tvisten prövad. Rör det sig om skador som uppkommit genom att hyresgästen målat eller tapetserat på ett icke fackmannamässigt sätt, så att lägenhetens bruksvärde försämrats, är det hyresnämnden som prövar tvisten.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se 

Får man verkligen grilla på balkongen?
Nu på sommarhalvåret händer det av och till att mina hyresgäster grillar på sina balkonger och min fundering är om detta verkligen är tillåtet?
Svar: Hyreslagstiftningen har inga särskilda regler om grillning på balkonger utan lagstiftningen behandlar bara rent generella störningar i boendet. Den allmänna bestämmelsen om störningar och krav på sundhet ordning och skick i huset framgår av 25 § Hyreslagen där det föreskrivs att hyresgästen vid nyttjandet av sin bostad skall iaktta allt som erfordras för att iaktta sundhet ordning och skick i fastigheten så att grannar bland annat ej drabbas av en försämrad boendemiljö.Normalt sett får man anse att utnyttjandet av kolgrillar på balkonger i flerfamiljshus är något som varken hyresvärd eller grannar skall behöva tåla eftersom rökos från grillen riskerar att sprida sig till intilliggande lägenheter.Miljö- och hälsovårdsnämnden kan agera mot företeelsen och dessutom kan Brandmyndigheten möjligen ha synpunkter om utnyttjandet av öppen eld i flerfamiljshus även om det inte förekommer särskilt många incidenter tillföljd av grillning på balkonger.Man kan fundera på om samma synsätt skall tillämpas vad gäller el- och gasolgrillar. Problemet är naturligtvis mindre eftersom det nu bara handlar om stekos och det är tänkbart att den typen av grillning kan vara acceptabel förutsatt att matoset inte i allt för stor utsträckning letar sig in till grannarna. Vad gäller gasolgrillar finns det dessutom regelverk om hur pass stor mängd gasol som får förvaras i bostadslägenheter i flerfamiljshus.Som hyresvärd har man möjlighet att införa ordningsregler i sina hyresavtal och det är i sin ordning att föreskriva att grillning inte är tillåtet på balkonger. Om hyresgästen, trots varningsbrev, bryter mot föreskriften kan det vara en grund för att säga upp kontraktet till upphörande.Om hyresgästen ställer upp sin grill på fastighetens gårdsplan vid grillning är det något som såväl hyresvärd som grannar bör kunna tåla.
Lars Sannö, Chefsjurist i Eskilstuna
lars.sanno@mellan.fastighetsagarna.se

Får jag gå in i lägenheten när hyresgästen är bortrest?
En hyresgäst har rest bort på semester och glömt att stänga ett fönster i lägenheten. Eftersom det regnar mycket nu undrar jag om jag får gå in i lägenheten och stänga fönstret.
Svar: Hyresvärden har, enligt hyreslagen, rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsåtgärder som inte kan uppskjutas utan skada. Den här situationen kan man jämställa med en nödsituation där man riskerar att det regnar in och det kan orsaka omfattande vattenskador. För att undvika detta har hyresvärden rätt att gå in i lägenheten och stänga fönstret. Lämna gärna ett meddelande till hyresgästen och tala om att Ni varit in och varför.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
annelie.nisser@mellan.fastighetsagarna.se  

Vem betalar innerrutan?
En hyresgäst har slagit sönder en innerruta i badrummet. Vem skall betala det?
Svar: Om en hyresgäst genom vårdslöshet, uppsåt eller försummelse orsakar en skada i lägenheten eller fastigheten är han ersättningsskyldig. Han är inte ersättningsskyldig om skadan uppkommer genom en olyckshändelse. Problemet för hyresvärden är att visa att skadan inte uppkommit genom olyckshändelse om hyresgästen påstår att det är så det ligger till.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
annelie.nisser@mellan.fastighetsagarna.se

Fuktskada efter hål på våtrumsmattan
En hyresgäst har haft en skada på våtrumsmattan i duschen sitt badrum men ändå fortsatt att duscha där. Det har inneburit att det har blivit en stor vattenskada som upptäcktes i lägenheten under när det började droppa från taket. Är hyresgästen på något sätt ansvarig?
Svar: En hyresgäst är skyldig att omgående informera hyresvärden om en brådskande skada uppstår i lägenheten. Om hyresgästen underlåter att meddela hyresvärden och skadan därigenom förvärras är hyresgästen ersättningsskyldig för den ytterligare skada eller följdskada som uppstår. Om hyresgästen t. ex. är bortrest och inte har möjlighet att upptäcka skadan, är han skyldig att informera hyresvärden så snart han upptäckt skadan.
Annelie Nisser, ombudsman i Falun
annelie.nisser@mellan.fastighetsagarna.se  

Hyresgästen flyttar inte trots uppsägning till avflyttning
Jag har efter ett antal varningar sagt upp en av mina bostadshyresgäster till avflyttning på grund av att han ständigt betalar hyran för sent. Trots detta verkar det inte som han tänker flytta. Hur går jag vidare?
Svar: Har du sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och får klart för dig att hyresgästen inte tänker flytta när hyrestiden går ut måste du hänskjuta den så kallade förlängningstvisten till hyresnämnden för prövning. Hänskjutandet till hyresnämnden måste du göra senast en månad efter hyrestidens utgång. Det vill säga är avtalet uppsagt till den sista april måste hänskjutandet ske senast den sista maj. Missar du detta datum är uppsägningen utan verkan. Det finns däremot inget som hindrar att du går till hyresnämnden innan hyrestiden har gått ut. Det kan till och med vara att rekommendera då det då finns möjlighet att hyresnämnden hinner pröva tvisten och meddela beslut innan datum för avflyttning enligt uppsägningen infaller. Har tvisten inte prövats av hyresnämnden när avflyttningsdatum infaller kan hyresgästen bo kvar till dess beslut fattats.I det fall hyresnämnden fattat beslut om att hyresavtalet skall upphöra och ålagt hyresgästen att avflytta kan du om hyresgästen inte avflyttar frivilligt verkställa beslutet genom att med hyresnämndsbeslutet som grund begära avhysning hos kronofogdemyndigheten.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se 

Hyressänkning för felaktiga kvadratmeteruppgifter i hyresavtal?
En av mina bostadshyresgäster har vänt sig till mig och påtalat att lägenheten är 58 kvadratmeter och inte 65 kvadratmeter som det står i hyresavtalet. Månadshyran för lägenheten är 4000 kr. Nu vill hyresgästen att hyran ska sänkas samt att jag ska betala tillbaka den hyra som tagits ut för mycket. Vad gör jag nu?
Svar: Att det förekommer avvikelser mellan lägenhetens verkliga storlek och det som uppgivits i hyresavtalet är inte ovanligt. Det kan bero på många saker såsom ombyggnationer, att lägenheten har mätts på ritning, historiskt felaktiga uppgifter (tex. från tidigare ägare av fastigheten) samt att det inte alltid är helt enkelt att mäta en lägenhet. Det som ska uppges i hyresavtalet är bostadsarean (BOA) enligt svensk standard. Det finns särskilda regler om hur lägenheter ska mätas enligt svensk standard.
Till att börja med bör du förvissa dig om hur stor lägenheten verkligen är. Det är lämpligt att du gemensamt med hyresgästen mäter upp lägenheten så att ni blir överens om lägenhetens faktiska storlek. Antag att lägenheten faktiskt är 58 kvadratmeter i stället för 65 kvadratmeter. Parterna får försöka komma överens om vad hyran ska vara med beaktande av den mindre ytan. Är hyran på 4 000 kr/månad inte högre än lägenhetens bruksvärde trots att ytan är 58 kvadratmeter så behöver inte hyran sänkas. Om hyran är högre än lägenhetens bruksvärde bör parterna enas om en lägre hyra. Kommer man inte överens kan Hyresnämnden besluta om hyran storlek efter ansökan från endera parten. För förfluten tid kan hyresgästen begära skadestånd. En uppgift om lägenhetens storlek i hyresavtalet är att betrakta som en utfästelse från hyresvärdens sida. Om lägenheten inte har de kvalitétet (tex storlek) som hyresvärden utfäster så är hyresgästen berättigad till skadestånd. Dock måste hyresgästen faktiskt visa att han har lidit en skada, dvs att den avtalade hyran är oskälig när lägenhetens verkliga yta beaktas. I praxis har man accepterat storleksavvikelser på ungefär +/- 5 procent utan att det påverkar lägenhetens bruksvärde. I ert fall är storleksavvikelsen större, cirka 10 procent, och därmed blir skadeståndsfrågan beroende av om hyran är skälig fast lägenhetens yta är mindre än vad som uppgivits.
Samma resonemang gäller om lägenheten omfattas av förhandlingsordning och hyran har förhandlats utifrån de uppgifter (tex lägenhetens storlek) som lämnats av fastighetsägaren till Hyresgästföreningen inför förhandlingen. I normalfallet när vi förhandlar hyror åt fastighetsägare gentemot Hyresgästföreningen så resulterar förhandlingen i en överenskommelse om hyra som motsvarar parternas bedömning av lägenhetens bruksvärde. Lägenhetens storlek är normalt en viktig faktor vid förhandlingen och då är det en uppenbar risk att den felaktigt uppgivna ytan skulle leda till hyressänkning respektive ett krav på återbetalning av för mycket uttagen hyra för förfluten tid. Det finns anledning att noggrant gå igenom underlagen inför förhandlingarna så att de stämmer.
Mats Gustafsson, fastighetsekonom på kontoret i Gävle.
mats.gustafsson@mellan.fastighetsagarna.se