Henrik Tufvesson, näringspolitisk direktör

Redan när riksdagen beslutade om att införa ränta på uppskovsbeloppet i samband med fastighetsförsäljningar ifrågasattes det om detta inte var att betrakta som retroaktiv skattelagstiftning.

Skattebetalarnas förening har nu låtit pröva lagligheten och fått besked från Förvaltningsrätten: "Beslutet strider mot förbudet i regeringsformen mot retroaktiv skattelagstiftning eftersom den omstädighet som utlöser skatteskyldigheten infaller i tiden före de nya reglernas ikraftträdande". Men då Lagrådet godkände lagstiftningen så tvekar nu domstolen om detta verkligen också innebär ett brott mot grundlagen.

Jag ser fram emot den fortsatta prövningen i Kammarrätt och Regeringsrätt och hoppas att även politikerna tar till sig detta och avskaffar denna flyttskatt som hindrar ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet. 

Igår startade Hyresgästföreningen sin stora kampanj "Bygg framtiden". På en kampanjsida ska politker ställas till svars för att det saknas bostäder till unga och för att det byggs för lite. På sidan är det tänkt att tvinga fram löften från politiker om ökat bostadsbyggande.

Men bristen på hyresrätter löses inte med löften. Bristen kan inte heller byggas bort. Även vid en mycket hög bostadsproduktion motsvarar det årliga tillskottet knappt 1 procent av hela beståndet av bostäder. Bostadsbristen måste istället lösas genom att hela bostadsbeståndet nyttjas bättre, att vi får en fungerande bostadsmarknad.

För att skapa detta ska inte Hyresgästföreningen tvinga fram löften med hjälp av en megafon. Det vore bättre om de istället använde en spegel. En fungerande hyresmarknad kan bara fås om Hyresgästföreningen ändrar ståndpunkt rörande hyressättningen och låter bostadskonsumenternas rätta värderingar av läge, attraktivitet och boendekvalitet få genomslag på hyran.

Hyresmarknaden har havererat till följd av politikers planmonopolistiska ambitioner. Vi har fått lågt bostadsbyggande, höga byggkostnader, långa köer, svarthandel och ombildning till bostadsrätt. Den situationen beror på år av politisk inblandning. Politiker som styr hyresförhandlingarna, politiker som ständigt förändrar byggstödsreglerna och politiker som bestämmer plan- och byggreglerna. Och så till sist när efterfrågan på hyresrätten är för stor – krav på kommunalt administrerade bostadsköer.

På villa- och bostadsrättsmarknaden är inte politikerna alls lika klåfingriga, utan där låter de bostadskonsumenterna bestämma själva. Ingen pratar om brist på villor och bostadsrätter utan nya villor och bostadsrätter byggs och omflyttningen i beståndet fungerar. (Skulle kunna fungera ännu bättre utan den nyligen införda ”flyttskatten”!)

Under senare år har vi sett stora framsteg i att också försöka avreglera hyresmarknaden och minska den politiska inblandningen. Slopandet av styrande subventioner till byggandet och aviserade reformer på hyressättningsområdet välkomnas varmt av oss som försöker få en fungerande bostadsmarknad även på hyresområdet. Långsiktiga spelregler – precis det som behövs för att byggare, fastighetsägare och hyresgäster ska veta vad som gäller och kunna anpassa sig till en ny framtid. En framtid där hyresrättsbyggande utan stöd ger ett tryck på byggarna att effektivisera och förbilliga byggandet, ett tryck på fastighetsägare att anpassa sina bostäder efter de krav och önskemål som hyresgästerna har och ett tryck på politikerna att förenkla plan- och byggprocessen för att underlätta bostadsproduktionen.

Så kommer då de rödgrönas bostadspolitik – en politik mot en ny rödgrön framtid - tillbaka till mer regleringar och mer stöd. Återigen är det nu politikerna som vet bäst vad som ska byggas (billigt), hur mycket som ska byggas (40 000 lägenheter), vem som ska bygga (de allmännyttiga bostadsföretagen), hur mycket det får kosta (rimliga hyror) och i vilken kö de sökande som vill ha lägenheterna ska ställa sig (en kommunal bostadsförmedling).

Vi har redan varit i den rödgröna framtiden – den fungerade inte. Varför inte låta fastighetsägarna och hyresgästerna bestämma hyresmarknadens framtid?

Fredagen den 13 november blev ingen otursdag – snarare en glädjens dag för oss som länge drivit kravet att de kommunägda bostadsföretagen inte ska få snedvrida konkurrensen på hyresmarknaden.

Genom Mats Odells förslag att kommunala bostadsföretag undantas från förbudet mot vinstsyfte och att ägaren/kommunen ska ställa samma affärsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som andra fastighetsägare gör, som har ett långsiktigt perspektiv på sitt ägande, så uppfylls de krav vi ställt. De kommunägda bostadsföretagen ska drivas på samma villkor och med samma affärsmässighet som privata företag - utan stöd och subventioner och med samma marknadsmässiga avkastningskrav. Det förefaller därmed som att även Sverige får en ordning som är förenlig med EG-rätten. Det som tvingade fram detta reformarbete – Fastighetsägarnas EU-anmälan om otillåtet statsstöd – kan givet detta dras tillbaka när riksdagen fattat sitt beslut.

Vidare är det bra att Odell också klargör att i de fall kommunen vill genomföra bostadspolitiska åtgärder så måste dessa åtgärder köpas med stöd av lagen om offentlig upphandling (LOU). Det innebär att kostnaden tydliggörs (att den inte som idag göms i det kommunala bostadsföretagets interna räkenskaper eller avkastningskrav) och att också privata aktörer ges chansen att mot ersättning utföra kommunens bostadspolitiska åtgärder.

Odell utlovade också att justitiedepartementet i början av nästa år kommer att presentera förslag om att slopa de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll – ytterligare en viktig reform som vi därmed kan bocka av. Genom detta blir de privata fastighetsägarna en fullvärdig förhandlingspart och kan förhandla hyror på samma villkor som de kommunägda bostadsföretagen. Det tidigare hyrestaket som utgjordes av de kommunägda bostadsföretagens hyror ersätts av ett nytt hyrestak av förhandlade hyror, både från kommunala och privata fastighetsägare.

Båda reformerna ska gälla från och med den 1 januari 2011, jag säger bara – äntligen. Givetvis hade jag önskat att de bostadspolitiska reformerna gått längre, men för att vara en politisk kompromiss med krav på att alla parter ska vara tillräckligt nöjda/missnöjda är det en bra kompromiss, rejäla steg i rätt riktning. Samtidigt inser jag att detta innebär arbete för oss på hyresmarknaden. Det gäller att ta fram en ny spelplan för hyresförhandlingarna 2011. Hyresförhandlingar som då ska inriktas på att ta fram nya bruksvärden och inte styras av de kommunala bolagens självkostnader.
 

När jag i onsdags blev uppringd av en journalist som tänkte skriva om att Lidingö vann årets undersökning av fastighetsägareklimatet fick jag också frågan om kontakterna med kommunen har någon egentlig betydelse. ”Fastighetsägarna får väl in sina hyror oavsett vad kommunen gör, hur kan handläggningstider eller regelverk göra någon skillnad?”

Jag fick då en chans att förklara att fastighetsföretagande inte enbart styrs av ränteläge, vakansgrader, konjunktur och fastighetspriser. En viktig slutsats av undersökningen är just den att även kommunens tjänstemän och politiker i stor utsträckning kan påverka förutsättningarna att driva lönsam fastighetsverksamhet. Det är nämligen i hög grad just tjänstemännens servicevilja och de lokala politikernas beslut som styr de lokala förutsättningarna för fastighetsägarna. Det är därför viktigt att det från kommunalt håll finns en förståelse för fastighetsägarnas roll och drivkraft i att utveckla samhället - och därmed servicen till både de som bor och arbetar i kommunen.

”Vinn-vinn-situationen” kan beskrivas som att i kommuner där fastighetsägarna är nöjda med kommunens service är förutsättningarna bättre för en lönsam fastighetsverksamhet vilket ger större möjligheter att utveckla fastighetsverksamheten så att den motsvarar kommunens behov av bostäder och lokaler.

Att förbättra servicen och kontakterna är ett långsiktigt arbete, vilket också visar sig i vår undersökning. De fyra senaste åren är det samma sex kommuner som ligger på den övre halvan; Lidingö, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Täby och Haninge. Även om den inbördes ordningen skiljer sig något från år till år är det i dessa kommuner som förutsättningarna att bedriva lönsamt fastighetsföretagande är som bäst. De sista fem platserna har de senaste åren gått till Nacka, Huddinge, Södertälje, Stockholm och Gotland.

Liksom tidigare år kommer vi i vår dialog med kommunledningarna att påtala vikten av ett gott samarbete mellan kommunen och de lokala fastighetsägarna för att gynna samhällsutvecklingen, och att i dialogen särskilt lyfta upp de områden där kommunens service kan förbättras. Undersökningen är ett viktigt redskap för denna dialog som ger möjlighet att jämföra både mellan olika år – förbättringspotential, och mellan olika kommuner – benchmarking.

Det är bra att regeringen föreslår att förvärvslagen upphävs. Motivet som regeringen anger är att den upphävs för att den inte tillräckligt effektivt hindrar olämpliga hyresvärdar från att förvärva hyreshus. Det har nämligen varit möjligt att kringgå förvärvslagen vid vissa slag av förvärv. En annan svaghet har legat i den osäkerhet som följt av att prövningen av förvärvarens lämplighet har grundats på prognoser.

Detta är kanske ett bra politiskt motiv, men det viktigaste argumentet för att förvärvslagen måste tas bort är att tillämpningen varit helt godtycklig - där vissa kommuner motsatt sig förvärv och andra godtagit förvärv av samma fastighetsägare.

Ett annat starkt argument för att förvärvslagen måste bort är att den inskränker äganderätten. Det finns ett starkt samband mellan ett lands välstånd och ekonomiska tillväxt å ena sida och landets institutioner för att säkra äganderätten å den andra. Äganderätten är grunden för marknadsekonomin och därmed en förutsättning för ett demokratiskt samhälle. Därför är rätten att äga en grundläggande mänsklig rättighet. I Europakonventionen om mänskliga rättigheter stadgas att varje fysisk eller juridisk persons rätt till sin egendom ska lämnas okränkt. FNs deklaration om de mänskliga rättigheterna stadgar att ”Envar har rätt att äga egendom, ensam eller i förening med andra. Ingen må godtyckligt berövas sin egendom”. Till äganderätten hör givetvis också rätten att förvärva och överlåta fastigheter utan särskilda inskränkningar.

Men till äganderätten följer också ett ansvar. En fastighetsägare ansvarar för att förvaltningen av fastigheten sköts enligt gällande lagar och regler. Därför behövs det ett regelverk som riktas mot oseriösa fastighetsägare som inte uppfyller de krav som ställs för att förvaltningen ska vara godtagbar för hyresgästerna. Regeringen förslår därför – samtidigt som förvärvslagen slopas – att reglerna för särskild förvaltning skärps. Det innebär att Hyresnämnden får större möjlighet att under en prövotid på tre år besluta om förvaltningsföreläggande eller tvångsförvaltning. Tvångsförvaltning är ett allvarligt ingrepp på äganderätten, men kan vara befogad om förvaltningen är till skada för hyresgästerna. Dock måste denna inskränkning göras med stor varsamhet mot äganderätten.

Jag var på Fastighetsägarna Sveriges kongress igår (7/10) och lyssnade på kommun- och finansmarknadsminister Mats Odell. Ha sa att regeringen senast under våren 2010 kommer att presentera en proposition med förslaget att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Enligt Odell är innehållet i propositionen till 85 procent redan klart, men det återstår en del frågor som rör hyreslagstiftningen. Odell var tydlig med att förslagen i propositionen är en kompromiss - de möjligas konst - och han framhöll vikten av att nå en blocköverskridande överenskommelse som även accepteras av bostadsmarknadens parter. Allt för att nå långsiktiga spelregler som inte rivs upp.

Detta är ett mycket viktigt och efterlängtat besked. Ur konkurrenssynpunkt är det mycket märkligt att vi under så lång tid haft en lagstiftning som godtagit att den ofta största fastighetsägaren på en hyresmarknad fått bestämma vilket maxpris de mindre konkurrenterna får ta ut. En fastighetsägare som dessutom ägs av kommunen, som i många fall erhåller subventioner, som inte drivs affärsmässigt och som idag inte sätter hyror efter ett bruksvärde som styrs av hyresgästernas värderingar.

Fastighetsägarna har länge drivit kravet att de allmännyttiga bolagens hyresnormerande roll måste slopas - och att de som konkurrenter också måste drivas affärsmässigt och sätta hyror som motsvarar hyresgästernas värderingar. Nu ser det äntligen ut att kunna bli verklighet. Det är bara att hoppas att de sista 15 procenten av propositionen också kommer på plats och att både politiker och parter accepterar förslagen.
 

Svenska Dagbladets ledarsida vill att vi i Sverige gör som i Norge, skattebefriar uthyrning av lägenheter/rum i villor och bostadsrätter. Även Sverige bör genomföra samma trollslag och tillåta en privatperson att hyra ut hela sin bostad i ett halvt år eller halva sin bostad i ett helt år och göra hyresintäkten skattefri. Ett mycket bra beslut om vi snabbt vill skapa fler hyresbostäder kan tyckas. SvD glömmer dock att den norska historien innehöll två trollslag, de slopade också hyresregleringen vilket medfört att hyresmarknaden fungerar bättre i vårt västra grannland.

Men hur skulle detta trollslag påverka hyresmarknaden som helhet? Varför ska en viss bostadsuthyrning göras skattefri medan vanliga privata fastighetsägare som har bostadsuthyrning som affärsidé både ska beskattas och ha hyror som är hyresreglerade? Redan idag konkurrera de med de subventionerade kommunägda bostadsföretagen. Om konkurrensen dessutom ska göras även mot privatpersoner som får hyra ut skattefritt (och utan hyresreglering) blir nog konkurrens för tuff.

De privata fastighetsägare som idag äger närmare en miljon hyresrätter är för ett fritt näringsliv och vill konkurrera om hyresgästerna - men det ska vara en konkurrens på lika villkor.  

Det är enkelt att förutsäga när krigsrubrikerna om studentbostadsbristen kommer. De inträffar nämligen alltid i början av augusti, när högskolorna bekräftar studieplatserna. Förtvivlade studenter inser att den högt efterfrågade studieplatsen omintetgörs av att bostadsfrågan inte går att lösa. På dagens hyresmarknad är det kötiden som bestämmer när och om du får en hyresbostad. Hur ska en student som först i början av augusti vet att hon ska flytta till Stockholm kunna köa sig till en bostad när terminen startar redan i september?

Hyresregleringen som var tänkt att skydda bostadskonsumenter med låga inkomster – exempelvis studenter - skapar en konstant brist på hyresrätter, låg nyproduktion och ett kösystem som slår hårdast mot just studenterna. Studenter som vill flytta till en större studieort som Stockholm, Uppsala eller Lund där den ordinarie hyresmarknaden är stängd får istället vända sig till den ljusskygga marknaden. Där råder flyttcirkus mellan andra och tredjehandskontrakt till ockerhyror, omfattande svarthandeln med hyreskontrakt eller hopplösa försök att bo inneboende hos kompisar eller släkt. Inte en helt lyckad start för en ung student i en ny stad där koncentrationen borde vara inriktad på studier och studentliv.

I Barbro Engmans blogg idag påvisas att inget har hänt på över 30 år. Även då fanns det personer som utnyttjade studenternas bostadsbrist. Men att det är Hyresgästföreningen som starkast vill bevara grunden för denna ordning nämner hon inte.

De som vill bevara hyresregleringen tycker det är mer rättvist att låta konsumenterna köa än att införa en hyressättning som genom att stimulera bostadsbyggandet, öka omflyttningen i beståndet och öka andrahandsuthyrningen skulle ta bort köerna. Men det skulle innebära att hyrorna i mer attraktiva bostäder skulle öka – och det vill inte hyresgästerna. ”Varför ska min hyra öka, jag fick ju köa i 20 år för att få bo just här till en låg hyra?” På en reglerad marknad är detta en fullt förståelig reaktion. Men är den sund – hur länge till har vi råd att ha denna kaosartade hyresmarknad?
 

Varje terminsstart väljer många studenter bort Stockholm som studieort, för att hyresmarknaden inte fungerar. Det innebär att de också får svårt att komma till Stockholm som nyckläckta ingenjörer, jurister, ekonomer eller samhällsvetare. Arbetsgivare i Stockholm får därmed svårt att i framtiden rekrytera denna kompetens. Det har vi i Stockholm inte råd med.
 

Idag landade Länsstyrelsens rapport ”Läget i länet - Bostadsmarknaden i Stockholms län 2009” på mitt skrivbord. Där beskrivs på 50 sidor bostadsbyggandets betydelse för länets tillväxt. Landshövding Per Unckel skriver i ett förord till rapporten att han hoppas att denna rapport ska utgöra ett konstruktivt underlag för en diskussion om hur lågkonjunkturen kan mötas och bedömningen av vilka krav Stockholmsregionens expansionskraft ställer på nyproduktion och förnyelse av bostadsbeståndet.

Men i rapportens beskrivning och analys saknas diskussionen om hyresregleringen. Den fråga som är helt avgörande för möjligheten att uppfylla målet om en tillräcklig bostadsproduktion avstår Länsstyrelsen från att ta upp i rapporten. Om det är medvetet eller inte vet jag inte. Kanske tar de hyresregleringen och dess effekter som en självklarhet som inte kan ändras. Men det blir ett löjets skimmer över rapporten när den viktigaste orsaken till att vi har brist på hyresrätter i regionen ignoreras.

Hyresrätter är särskilt viktigt i en region som vill växa, genom att de skapar en rörlighet och en dynamik som möjliggör för olika kategorier att välja Stockholmsregionen som bostadsort. Dagens starkt reglerade hyresmarknad fungerar inte och medför en konstant brist på hyresrätter, långa bostadsköer, låg nyproduktion och en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter – precis de problem som rapporten lyfter fram, men utan att förklara varför.

För att nå målet om 12 000 nya bostäder per år i länet och en förnyelse av det befintliga beståndet av bostäder är det helt nödvändigt att reformera hyresregleringen och skapa en väl fungerande hyresmarknad. En hyresmarknad som stimulerar till nyproduktion av hyresrätter, där rättvis konkurrens råder mellan kommunägda och privata bostadsbolag och där hyresgästernas värderingar tillåts få genomslag i hyressättningen. Att inte Per Unckel kommenterar detta i en rapport om läget på bostadsmarknaden i Stockholm 2009 är helt obegripligt.
 

Jag var i förra veckan på Nordic Forum Real Estate - fint namn på en i raden av fastighetsseminarier som jag går på - och lyssnade på politiker och fastighetsägare. Jag kan konstatera att finanskrisen mycket snabbt har ändrat fastighetsägarnas fokus.

Agendan som tidigare år dominerats av transaktioner och internationella investerares syn på Stockholms fastighetsmarknad har nu flyttats till att istället vårda det de har. Det gäller både fastigheter och hyresgäster. Omställningen till gröna fastigheter går nu snabbt, både i det som byggs nytt och det som byggs om. När det gäller lokalhyresgästerna ställer lågkonjunkturen krav på att vårda relationerna och vara lyhörda för de förändringar som hyresgästerna behöver göra. Jag tycker det är en sund utveckling där fokus nu läggs på kassaflödet och där fastighetsägarna prövas i relationen till sina kunder.

Det var också upplyftande att höra VD-arna på Fabege, Diligentia och Atrium Ljungberg så tydligt och samspelt beskriva kraven på sina kommunala politiker. De ska tydligt beskriva kommunens visioner, visionerna ska vara långsiktiga och hålla över maktskiften och kommunen måste våga samverka med näringslivet och akademierna. Just det politiska ledarskapet i respektive kommun är ofta helt avgörande för var de privata fastighetsägarna gör sina investeringar.

En som i detta sammanhang stack ut på seminariet var Enköpings kommunalråd Anna Wiklund (m) som med engagemang och exempel tydligt visade vilka ambitioner och visioner som finns för Enköping - Sveriges närmaste stad. Det gav direkt effekt där flera större fastighetsägare säkert såg nya investeringsmöjligheter.

Idag togs det symboliska första spadtaget för Wallenstams bygge av kvarteren Förtjusningen och Glädjen på Kungsholmen. Dessa höga, vackra och energisnåla bostadshus med sammantaget 267 hyreslägenheter ska tillsammans bilda Kungsholmsporten och blir en välkomnande entré till Stockholm för resenärer på Essingeleden norrifrån.

Spadtaget togs gemensamt av Stockholms Stads finansborgarråd Sten Nordin och Wallenstams VD Hans Wallenstam. Bygget av Kungsholmsporten är en del av förändringen av det gamla industriområdet på västra Kungsholmen. Där det tidigare låg industrier, asfaltverk och grustag byggs en helt ny stadsdel med kontorshus, flerbostadshus, nyanlagda stadsparker och en renovering av den vackra strandpromenaden. En strandpromenad som därmed kommer att sträcka sig runt nästan hela Kungsholmen. Omdaningen av västra Kungsholmen är ett mycket välkommet bidrag av bostäder och arbetsplatser till Stockholms innerstad.

 Läs mer om projektet på Wallenstams hemsida: http://www.wallenstam.se/om/projekt11/Bostader/Stockholm/Detalj/?ProjectId=2636