På senare tid har det hörts mer optimistiska tongångar, inte minst från Riksbanken, om att utvecklingen går åt rätt håll. Men det kommer säkert att ta lång tid innan alla förtroenden för de internationella kapitalmarknaderna och på kreditmarknaden har återställts till en normal nivå.

Avgörande för vår bransch är att kreditinstituten ska få en upplåning som gör att de kan erbjuda fastighetsägare rimliga lånevillkor. Än så länge förefaller det dock som att fastighetsbranschen som helhet har klarat krisen väl. Tillgänglig statistik visar att belåningen i allmänhet ligger på en lägre nivå än under 1990-talets fastighets- och finanskris.

I media förekommer uppgifter – rykten – om att enstaka fastighetsföretag skulle ha problem med finansieringen, något som dessa företag i allmänhet dementerar. Någon säker bild går förmodligen inte att få förrän vi ser hur snabbt finansmarknaderna återhämtar sig. För fastighetsägare som vill få en bild av hur den egna fastighetsekonomin påverkas av tänkbara utvecklingar av lånevillkor m m, vill jag påminna om att det på Fastighetsägarnas hemsida finns beräkningsmodeller som även är användbara för att visa t ex kreditgivare att verksamheten är ekonomiskt sund. Gå in på Medlemsförmåner, välj Kunskapsbanken, logga sedan in som medlem och gå in på Beräkningsmodeller och öppna Kassaflödesanalys.

En annan central fråga gäller den fortsatta hanteringen av utredningen om allmännyttans villkor. Den nuvarande regeringen har en unik möjlighet att ta ett viktigt steg mot en väl fungerande hyresmarknad för bostäder i Sverige. Det är bland annat en förutsättning för att kunna driva arbetslinjen som bygger på att det måste finnas bostäder där jobben finns. I ett första steg behöver kommunernas konkurrenssnedvridande stöd till kommunala bostadsföretag tas bort, liksom deras hyresnormerande roll. Det är rimligt att kommunerna ska kunna vända sig till både kommunala och privata fastighetsföretag för att få hjälp med bostadssociala insatser.

Med en borttagen hyresnormerande roll är det naturligt att hyran ska betraktas som skälig om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I bruksvärdepropositionen 1968 angavs att ”Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter”. I propositionen betonades att ”Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drift- och förvaltningskostnader samt från andra betingelser för hyresrätten.”

Vidare angavs att ”Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Ett grundläggande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses vara uppfyllt om inte hyran även på lite längre sikt stämmer överens med marknadsläget. Den absoluta nivån avgörs av marknadsläget, dvs förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder.”

Av detta framgår att själva grundidén med bruksvärdessystemet under årens lopp har förvanskats av de hyresnormerande parterna, dvs Hyresgästföreningen och ortens kommunala bostadsföretag, på ett sätt som lett fram till de problem som kännetecknar dagens svenska bostadshyresmarknad. Det är verkligen hög tid att efter 40 år börja tillämpa bruksvärdesystemet så som det var tänkt och ge fastighetsägare en reell möjlighet att tillgodose människors bostadsefterfrågan!

Per-Åke Eriksson VD Fastighetsägarna Sverige