Det finns två väsentliga faktorer som gör att ingen lyckats komma fram till en invändningsfri slutsats. Den ena är att på marknaden för egna hem och bostadsrätter råder det fri prissättning, medan hyresmarknaden är strikt reglerad. Hyresgästen hyr sin bostad och har inte rätt att sälja den, men får å andra sidan full service i hyran. Skälig hyra ska enligt bruksvärdessystemet bestämmas efter hyresgästers efterfrågan, oavsett fastighetsägarens kostnader. Egnahemsägare och bostadsrättshavare kan sälja sin bostad och därmed tillgodogöra sig en värdestegring (eller acceptera en förlust).

En objektiv jämförelse av boendekostnader för olika upplåtelseformer kan knappast göras utan att beakta dessa aspekter. Den andra faktorn som hindrar en objektiv jämförelse är att skattesystemet för privatpersoner, det vill säga hyresgäster, egnahemsägare och bostadsrättshavare skiljer sig i grunden från skattesystemet för företag, inklusive för bostadsrättsföreningar.

Under årens lopp har det tagits fram många utredningar om balansen, som lett till helt motsatta resultat. Hyresgästföreningen brukar hävda att hyresgäster är ständigt missgynnade. Men år 2008 gjorde Hyresgästföreningen en utredning som slog fast att det på många ställen är mer än 100 procent dyrare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt.

Andra utredningar visar att många bostadsrättshavare och egnahemsägare inte bara bott gratis, utan också kunnat göra betydande vinster på sitt bostadsval. Dessa grundläggande skillnader mellan upplåtelseformerna torde inte kunna förklaras av skillnader i skattesystemen. Debatten om balans eller neutralitet är helt enkelt förlegad och kan inte leda till något konstruktivt och bör därför läggas ned.

Det är mer relevant att föra en diskussion om förutsättningarna för att fastighetsägare ska kunna bygga och hyra ut bostäder. De stora och grundläggande hindren ligger i hyresregleringen, som hindrar fastighetsägare från att tillgodose hyresgästers efterfrågan på hyresbostäder. Förutom sådana ändringar som föreslagits i utredningsbetänkandet ”EU, allmännyttan och hyrorna”, krävs även ändringar av de bestämmelser som särskilt hindrar nyproduktion.

Problemen ska rimligen lösas där de uppkommer, det vill säga i hyreslagstiftningen och inte genom subventioner. Staten ska inte genom subventioner, till till exempel miljonprogrammet, premiera de fastighetsägare som inte skött sig.  Även de problem som följer av hög beskattning av hyresrätten bör lösas genom skatteändringar, exempelvis enligt följande:

● Fastighetsskatten på näringsfastigheter är enligt alla statliga utredningar ett systemfel och bör alltså tas bort.

● Reducerad bostadshyresmoms, till exempel 6 procent, skulle skapa utrymme för lägre hyror, särskilt vid ny- och ombyggnad. Det förutsätter dock ändring av EUs momsdirektiv – något som kommissionen bejakar och som Sverige borde driva.

● Skattefria avsättningar för framtida underhåll, ombyggnad (och kanske nybyggnad). Inte minst erfarenheterna från miljonprogrammet visar på vikten av att fastighetsägare verkligen gör avsättningar för framtida underhåll och ombyggnad. Skattessystemet gör dock att en stor del av avsättningen försvinner i skatt. Därför bör skattesystemet utformas så att avsättningar inte beskattas, utan att man får en skattekredit tills åtgärderna görs.

● Rot-avdrag även för hyreshus. Även ägare av näringsfastigheter bör ges rot-avdrag, inte minst för att stimulera energieffektiviseringsåtgärder. Ett rot-avdrag som ges till företag kräver dock godkännande från EU-kommissionen. Men det borde vara möjligt att utforma på ett sätt som kommissionen kan godta.