Lokalhyresgästen hävdar att uppsägningen är ogiltig
Jag har sagt upp min lokalhyresgäst för villkorsändring då jag anser att hyran för lokalen är för låg. I uppsägningen meddelande jag att jag ville diskutera en höjning av hyran och föreslog ett möte. Hyresgästen har nu hört av sig och menar att uppsägningen är ogiltig eftersom jag inte meddelat hur stor höjning jag vill ha.
Svar: De formella kraven på hur en uppsägning av ett lokalavtal skall vara utformad är mycket strikta, både vid uppsägning för villkorsändring och vid uppsägning för avflyttning. När det gäller uppsägning för villkorsändring måste uppsägningen innehålla de preciserade villkor som hyresvärden begär för att erbjuda en förlängning av lokalavtalet. Uppsägningen måste också innehålla information till hyresgästen om att denne, om han inte går med på att flytta* utan att få ersättning enligt 58 §, inom två månader från uppsägningen ska ha lämnat en ansökan till Hyresnämnden för medling. Finns inte detta angivet, är uppsägningen ogiltig och det är som om ingen uppsägning hade gjorts.
* En uppsägning för villkorsändring leder till att hyresgästen måste flytta om parterna inte kan enas om nya villkor. Om de villkor som hyresvärden begärt är oskäliga, har hyresgästen rätt till ersättning för att han tvingas flytta.
Eva Nordgren, ombudsman i Norrköping
eva.nordgren@mellan.fastighetsagarna.se

Ska alla lokalhyror med indexklausul sänkas?
Med anledning av stundande hantering av indexering av hyresnivåer inför 2010 och att index sjunkit så undrar jag om detta gäller samtliga hyresavtal eller om det är olika beroende på hur indexklausulerna ser ut?
Svar: Avtalen kan vara olika, men i Fastighetsägarnas standardavtal finns bara en eller två spärrar för indexberäkningen.
1. Hyran kan aldrig bli lägre än den i avtalet avtalade hyran. 2010 blir det således ingen sänkning i de avtal som har bastal oktober 2008. I övriga avtal blir det dock sänkning av hyran med 1,46 procent (under förutsättning att 100 procent av bashyran skall indexregleras). Det sistnämnda gäller under förutsättning att man tidigare tillämpat indexklausulen och höjt hyran till 2009 års nivå.
2. I äldre indexklausuler skulle förändringen vara minst 3 enheter för att index skulle omräknas. Förändringen är i år är större (4,45 enheter) varför den spärren inte slår in. Det blir således en sänkning även i
 Johanna Moberg, Jurist Gävle
johanna.moberg@mellan.fastighetsagarna.se

Vad händer med avtalet vid areaförändring på lokalen?
Vad krävs för att ändra på storleken för en lokal och hur kan förändringen påverka avtalstiden?
Svar: I vissa fall vill en hyresgäst eller en hyresvärd öka eller minska en förhyrd area för en lokal. När ett objekts area ändras har man i praxis konstaterat att det inte längre är fråga om samma objekt som tidigare (jfr rättsfallet NJA 2007 s. 303). Det sagda tillsammans med att det vid en villkorsändring krävs att det är samma objekt som skall villkorsändras, medför att en hyresgäst eller en hyresvärd måste säga upp kontraktet för avflyttning för att kunna ändra lokalens area. Hur en sådan uppsägning påverkar avtalstiden skiljer sig sedan beroende på om det är hyresgästen eller hyresvärden som säger upp kontraktet. Om det är hyresgästen som gör det samtidigt som denne erbjuder sig att hyra den ändrade arean så riskerar hyresgästen att få flytta utan möjlighet att få skadestånd. Anledningen till det senare är att det indirekta besittningsskyddet inte gäller om hyresgästen säger upp kontraktet för avflyttning. Om hyresgästen vill ändra en förhyrd area uppstår bl.a. en möjlighet, framförallt för hyresvärden, att ändra på avtalstiden. I det fall parterna inte kan enas om villkoren i det nya kontraktet blir följden den att hyresförhållandet upphör utan rätt till skadestånd för någondera parten.
Om hyresvärden säger upp kontraktet för avflyttning uppstår frågan om värden haft befogad anledning härtill eller ej. För att hyresvärden skall undgå skadeståndsskyldighet måste hyresvärden ha befogad anledning till att ändra arean. Skulle hyresvärden utöver kraven om ändrad area även ställa krav på ändrad avtalstid kommer även den omständigheten att beaktas vid prövningen om värden haft befogad anledning till uppsägningen.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att det krävs en uppsägning för avflyttning om arean skall ändras samt att möjligheterna att förändra avtalstiden är riskfriare om det är hyresgästen som säger upp avtalet samtidigt som denne erbjuder sig att hyra den ändrade arean.
Esa Pasanen, fastighetsjurist Örebro
esa.pasanen@mellan.fastighetsagarna.se

Hyresgästen vill ha sänkt hyra
Jag har fått en uppsägning från min lokalhyresgäst där han begär sänkt hyra. Vilka regler gäller?
Svar: Reglerna finns i Jordabalken 12 kap 58a§. Uppsägningen måste vara gjord i rätt tid dvs med iakttagande av den uppsägningstid som är avtalad mellan parterna. Oftast innebär detta att Du skall ha fått del av uppsägningen senast nio månader före den hyrestid som finns angiven i hyresavtalet. Finns det ingen hyrestid angiven i hyresavtalet gäller uppsägningen till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen.
Hyresgästen måste i uppsägningen ange vilken villkorsändring han önskar. Det räcker således inte att ange att hyran skall vara lägre eller att man vill ha ändrade villkor utan hyresgästen måste specificera vilka villkor han vill ha exempelvis hur mycket han är beredd att betala eller hur stor sänkning han vill ha. I annat fall är uppsägningen ogiltig. Kommer Ni inte överens om vilka nya villkor som skall gälla måste hyresgästen senast två månader efter uppsägningen hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för medling, annars är uppsägningen ogiltig. Att uppsägningen blir ogiltig innebär att den blir utan verkan och avtalet förlängs på oförändrade villkor enligt de regler om förlängningstid mm som oftast finns angivna i hyresavtalet. Finns inget angivet om förlängning vid utebliven uppsägning förlängs avtalet tills vidare.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se

Överlåtelse av lokalhyresavtal
En lokalhyresgäst har meddelat att han vill överlåta sitt hyresavtal till en annan hyresgäst. Kan jag hindra det? Om inte. Kan jag åtminstone begära högre hyra?
Svar: Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten till lokalen utan hyresvärdens samtycke. Gör han det ändå kan det vara en grund för att säga upp hyresavtalet till upphörande. Bedriver hyresgästen förvärvsverksamhet i lokalen får han dock överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen om hyresnämnden efter ansökan lämnar tillstånd till överlåtelsen. Har hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år krävs synnerliga skäl för att få tillstånd. Lämnar hyresnämnden tillstånd till överlåtelse av hyresavtalet gäller samma hyresvillkor som tidigare för den nya hyresgästen. Ni kan således inte kräva högre hyra eller andra ändrade villkor. Hyresnämnden kan dock bestämma att den nya hyresgästen skall ställa säkerhet för avtalets
fullgörande ex. borgen eller bankgaranti. Observera att om hyresgästen är en juridisk person dvs exempelvis ett AB eller ett HB och det är aktierna eller andelarna i HB:t som överlåts gäller inte dessa regler.
Det är då fortfarande samma juridiska person som är hyresgäst och därför ingen överlåtelse av hyresrätten i hyreslagens mening. Hyreslagens regler ger inga möjligheter att hindra en sådan överlåtelse.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se
 

Så fungerar besittningsskyddet för lokalhyresgäster 
Vad menas med att en lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd och när får hyresgästen sitt besittningsskydd?
Svar: En lokalhyresgäst som blir uppsagd av sin hyresvärd på ett formellt korrekt sätt, oavsett om uppsägningen avser avflyttning eller villkorsändring, måste alltid lämna lokalen om inte parterna kommer överens om att förlänga avtalet. Hyresnämnden kan medla mellan parterna men kommer parterna inte överens så avskrivs ärendet och hyresgästen måste flytta. Hyresnämnden kan dock på begäran av någon av parterna i vissa situationer lämna uppskov med avflyttningen i max två år. I det fall uppsägningen är obefogad eller de begärda ändrade hyresvillkoren är oskäliga innebär det indirekta besittningskyddet att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen men har istället rätt till skadestånd.En lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd inträder när hyresförhållandet (den sammanlagda tid hyresgästen suttit i lokalen) varat längre tid än nio månader i följd. Detta innebär att hyresgäster med korttidsavtal på exempelvis tre månader som förlängs efter hand erhåller besittningsskydd när niomånadersfristen passerats.I det fall lokalhyresgästens avtal sägs upp på grund av att hyresrätten är förverkad enligt någon av punkterna i hyreslagens 42 § exempelvis att hyran inte betalas så bryts besittningsskyddet och hyresgästen går miste om eventuell rätt till skadestånd pga uppsägningen. Detsamma gäller om avtalet sägs upp på grund av att ställd säkerhet försämras.Hyresvärd och hyregäst kan i särskilt upprättad handling komma överens om att avtalet inte skall vara förenat med rätt till skadestånd om avtalet sägs upp på grund av någon i överenskommelsen angiven orsak exempelvis rivning eller ombyggnad. En sådan överenskommelse skall för att vara gällande godkännas av hyresnämnden om den träffas innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd.
Timmy Lake, fastighetsjurist på kontoret i Örebro
timmy.lake@mellan.fastighetsagarna.se