Allmännyttan kan få en ny roll
Den utredning som kanske uppmärksammats mest och vars förslag till förändringar skulle ha störst påverkan på hyresmarknaden, är den ”Kochska utredningen” som gäller allmännyttans villkor. Den presenterade i april 2008 sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna. Michaël Kochs uppdrag var att lägga fram förslag som ska hindra att kommunala bostadsföretag får offentliga stöd som gör att konkurrensen på bostadshyresmarknaden snedvrids. En annan stor uppgift var att skapa regler för att få till stånd en fungerande hyresmarknad.

Att utredningen fått sådan uppmärksamhet beror inte minst på att förslagen rör frågor som många anser tabubelagda – t ex affärsmässigt drivna kommunala bostadsföretag, avskaffande av de kommunala bolagens hyresnormerande roll, efterfrågestyrda hyror och att det bara är kommunala bostadsföretag som ska kunna svara för bostadspolitiska insatser.

Förslagen, som i huvudsak tillstyrkts av Fastighetsägarna, bereds nu i regeringskansliet, men än så länge vet vi inte vad regeringen kommer att göra. Fastighetsägarna arbetar vidare för att få regeringen att lägga fram en proposition.

Man ska kunna äga sin lägenhet fullt ut
En rad förslag till förbättringar för hyresgästen är nu på gång att realiseras. Ett som väckt stort intresse gäller ägarlägenheter som enkelt kan beskrivas som en form av "radhus på höjden" där ägaren har långtgående rätt att självständigt förfoga över sin fastighet. En del frågar sig vad det ska vara bra för, vi har ju bostadsrätten, men varför ska den som vill, inte kunna få äga sin lägenhet och därmed få de fördelar som det innebär i förhållande till bostadsrätten – framför allt att fritt kunna överlåta och hyra ut den. Synd bara att regeringen begränsade förslaget till att bara gälla nyproduktion.

Regeringen har nyligen lämnat en proposition till riksdagen med förslag om att ägarlägenheter ska bli verklighet den 1 maj 2009.

Större valfrihet i boendet genom till- och frånval
En hyresgäst kan komma att få betydligt större valfrihet vad gäller hyreslägenhetens standard om Tillvalsutredningens förslag går igenom. Utredningen föreslår att det ska bli möjligt att träffa både kollektiva och enskilda avtal om till- eller frånval i sin hyresrätt, d v s förbättringar eller försämringar av en lägenhets standard som påverkar den enskilde hyresgästens hyresnivå. Avtalen ska, under vissa förutsättningar, gälla under en tioårsperiod.

Utredningen avslutade sitt arbete den 31 oktober och förslaget är nu ute på remiss. Remisstiden går ut den 12 januari 2009 och förslagen bedöms kunna träda i kraft den 1 januari 2010.

Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning
Från den 1 januari 2009 ökar möjligheterna för hyresgäster att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska kunna ge tillstånd till andrahandsuthyrning även när en hyresgäst på grund av längre utlandsvistelse eller studier på annan ort vill hyra ut sin lägenhet. Vidare förkortas återbetalningstiden av eventuell överhyra från två till ett år. Med överhyra menas en hyra som inte är skälig enligt bruksvärdereglerna.

Moderniserad och mer överskådlig hyreslag
Hyreslagsutredningen lämnade i maj vissa förslag om ändringar i hyreslagen och bostadsrättslagen. Det gäller bland annat frågor om nedsättning av hyra vid underhållsarbeten, när en lägenhet förstörs, bostadshyresgästens bytesrätt m.m. Tanken är att skapa en modern och mer överskådlig hyreslagstiftning och förslagen utgör i mångt och mycket ett fastställande av gällande praxis.

Hyreslagsutredningen jobbar nu vidare med en språklig och strukturell översyn av hyreslagen. Det arbetet ska vara klart till den 1 april 2009. Lagen föreslås börja gälla den 1 maj 2009. För närvarande pågår ett arbete i regeringskansliet med att ta fram en lagrådsremiss i dessa frågor och tanken är att detta lagstiftningsarbete ska samordnas med förslagen från Tillvalsutredningen. Detta kan innebära att datum för ikraftträdande förskjuts, sannolikt till den 1 januari 2010.

Förvärvslagen tas bort
Lagen om förvärv av hyresfastighet innehåller bestämmelser som ska förhindra spekulation i hyresfastigheter och hålla olämpliga personer borta från marknaden. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet lämnade i augusti ett betänkande till justitieministern med förslag om att lagen bör upphävas. Utredningen kom fram till att lagen saknar tillräcklig effektivitet och verkan. För att inte hyresgästernas intressen ska bli eftersatta, föreslår utredningen i stället en viss skärpning av bostadsförvaltningslagen.

Avskaffande av förvärvslagen och ändringarna i bostadsförvaltningslagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2009. Remisstiden har nyligen gått ut och nu återstår att se vad regeringen kommer att göra. Fastighetsägarna har tillstyrkt att förvärvslagen avskaffas, medan t.ex. Hyresgästföreningen vill behålla den.

Förköpslagen blir enklare
Boverket har på regeringens uppdrag utvärderat förköpslagen. Bland annat skulle man undersöka om den kan upphävas. I en rapport som presenterades i juni föreslår Boverket att lagen bör behållas, men förenklas. Endast en förvärvsgrund ska finnas kvar: En kommun ska i fortsättningen kunna utöva förköpsrätt bara om den fasta egendomen med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse.

Förslaget har varit på remiss och remissutfallet är splittrat. Flera remissinstanser, bland dem Fastighetsägarna, anser att lagen helt bör upphävas, eftersom den har spelat ut sin roll och dessutom utgör en omotiverad inskränkning av äganderätten. Många kommuner vill ha kvar förköpsrätten. Boverkets rapport bereds för närvarande inom regeringskansliet. Om regeringen bestämmer sig för att gå fram med något förslag, kommer det troligen att ske först till våren 2009.

Generösare ersättning vid expropriation
Utredningen om expropriationsersättning lämnade den 5 november sitt slutbetänkande till Justitiedepartementet. Utredningen har sett över expropriationslagens ersättningsregler och förslagen är i flera avseenden positiva för mark- och fastighetsägare, bland annat när det gäller ersättning för uppsättning av basstationer för mobiltelefoni. Man har strävat efter att ersättningen vid tvångsförfoganden fastställs på ett sätt som både är och uppfattas som rättssäkert, att de nya ersättningsbestämmelserna ska vara enkla att förstå och tillämpa samt att det ska leda till förutsägbara resultat och därmed, liksom de äldre reglerna, underlätta samförståndslösningar.

Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna ska träda i kraft den 1 juli 2010. Förslagen remissbehandlas nu och remisstiden går ut den 6 februari 2009.


Sammanfattningsvis kan sägas att många av de utredningar och förslag som idag ligger på politikers och remissinstansers bord i mångt och mycket kan leda till en hyresmarknad som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare.

Rune Thomsson, Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige