Tomas Ernhagen, chefekonom

Idag fick finansutskottet besök av Riksbankschefen Stefan Ingves. Den som hade förväntat sig att den oväntat svaga ekonomiska utvecklingen under slutet av förra året skulle påverka hans syn på kommande räntehöjningar blev besviken.

I sitt tal nämnde Stefan Ingves visserligen att ekonomin utvecklats betydligt sämre än vad Riksbanken räknat med. Han drog dock inga slutsatser av det, utan valde istället att betona att olika konjunkturindikatorer pekar på en stark utveckling framöver. Det är bara att hoppas att han får rätt, även om utvecklingen i vår omvärld naturligtvis ökar risken för att det inte blir så. 

I morse offentliggjorde SCB nationalräkenskaperna för förra årets sista kvartal. BNP hade minskat med 1,5 procent jämfört med det katastrofala fjärde kvartalet 2008. Även jämfört med förra årets tredje kvartal minskade den svenska ekonomin (minus 0,6 procent). Totalresultat för helåret 2009 jämfört med 2008 slutade på minus 4,9 procent.

Att den svenska ekonomin skulle krympa förra året kom inte som någon överraskning. Men det är intressant att siffrorna var svagare än vad både marknadsaktörerna och Riksbanken hade räknat med. Det stärker uppfattningen att Riksbanken kanske var lite tidigt ute när den för en dryg vecka sedan flaggade för att reporäntan kommer att höjas redan till sommaren eller tidigt i höst.
 

I dagens SvD (näringslivsdelen) kan den intresserade läsa att det går trögt med byggandet av nya kontorslokaler för tillfället. Och det är knappast förvånande. Innan spaden sätts i marken, måste det finnas en rimligt god chans att avyttra kontoren när de väl är klara. Med tanke på den svaga arbetsmarknaden är det vanskligt att bygga på ren spekulation. De flesta byggherrar strävar istället efter trygghet genom att se till att större delen av de blivande lokalerna är uthyrda redan innan projektet drar igång. En given följd är att det byggs lite.

Men inget negativt, som inte har något gott med sig. Byggherrarnas försiktiga inställning, innebär att vi inte har något större problem med överetablering på den svenska kontorsmarknaden. Det har - tillsammans med det faktum att sysselsättningen inte har utvecklats så dåligt som många trodde – dämpat uppgången i kontorsvakanserna under det gångna krisåret.

Nu tyder det mesta dessutom på att återhämtningen är på väg; sakta men relativt säkert. Enligt Fastighetsägarna Stockholms senaste enkät ser åtminstone fastighetsägarna ljuset i tunneln. En mycket stor majoritet räknar med att köpa en eller flera fastigheter under det kommande året. Nästan hälften av dem räknar dessutom med att anställa fler. Det borde vara goda nyheter för de byggherrar som söker tryggheten i form av möjligheten att sälja sina kontor när de väl är färdigställda.
 

2009 blev året då byggbodarna bommades igen. Det framgick av SCB:s statistik över bostadsbyggandet som offentliggjordes nu på morgonen. Det förvånar nog ingen att byggandet gick på sparlåga. I landet påbörjades totalt 15 250 lägenheter. Det är den lägsta nivån på tio år och hela 30 procent under nivån 2008. Utvecklingen i Storstockholm var likartad. Här minskade byggandet med 28 procent från 6422 påbörjade lägenheter under 2008 till 4645 stycken förra året. 

Om den pågående ekonomiska återhämtningen håller i sig, kan vi lugnt räkna med att byggande ökar i år. Med tanke på det obefintliga byggande förra året, skulle allt annat vara en kioskvältare. Men vi kommer inte att nå upp till de nivåer som krävs för att möta den efterfrågan som finns. I de svenska storstäderna byggs det, som vi vet, på tok för lite oavsett om det är kris eller inte.  

Bolån var det stora temat bland ekonomerna här i Stockholm under tisdagen. På morgonen släppte Finansinspektionen en ny rapport om bolånemarknaden. Den visar att bolånemarknaden fungerar ganska bra. Kreditgivarna sätter betalningsförmågan i centrum och har goda marginaler i sina kalkyler. Slutsatsen är att de allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta och att risken att banksektorn ska drabbas av allvarligare kreditförluster på sina bolån är liten 

Inspektionen konstaterar samtidigt att det finns ett antal hushåll som har belånat sina bostäder upp till husnocken. Även vid måttliga prisfall på bostadsmarknaden kommer dessa hushåll att ha bolån som överstiger bostadens marknadsvärde. Av det skälet funderar inspektionen som bäst på att införa ett så kallat allmänt råd i syfte att begränsa belåningsgraden för bostadslån, förslagsvis någonstans i intervallet 75–90 procent av fastighetens marknadsvärde.

Samtidigt som rapporten offentliggjordes äntrade Riksbankschefen Stefan Ingves talarstolen hos SNS i centrala Stockholm. Det rådde knappast någon tvekan om att han oroar sig för utvecklingen på bolånemarknaden. Han var exempelvis förvånad över att hushållens bolån ökade under lågkonjunkturen samtidigt som företagsupplåningen minskade. Samtidigt ansåg han att reporäntan var ett väl trubbigt instrument för att ensamt kunna hantera bubblor på enskilda marknader. Därför efterlyste han skarpare verktyg för att kunna hantera sådana problem. Finansinspektionens förslag avseende belåningsgraden får väl ses som ett snabbt svar på den vädjan.

Eva Cederbalk från SBAB, som steg upp i talarstolen efter Stefan Ingves, gjorde sitt bästa för att övertyga SNS-åhörarna om att SBAB hanterar sin utlåning efter konstens alla regler. Så är det nog. Precis som Finansinspektionens rapport vittnade om, gör nämligen även SBAB en grundlig genomgång av låntagarnas betalningsförmåga.

Lite orolig blev jag dock när Eva Cederbalk berättade att huvuddelen (drygt 90 procent) av institutets utlåning görs till hushåll i storstäderna. Där är risken minst, enligt Eva Cederbalk. Det är jag inte helt övertygad om. Även om jag inte tror att vi har en bostadsbubbla i de svenska storstäderna, bl.a. p.g.a. att efterfrågan på bostäder vida överstiger utbudet, råder det ju ingen tvekan om att det är i just storstäderna priserna ökat mest. Om den svenska fastighetsmarknaden, av någon anledning (exempelvis orsakad av en alltför snabb och kraftig höjning av reporäntan) skulle krascha, är det rimligt att anta att nedgången (i absoluta tal) blir störst i just storstäderna. Att lägga alla sina ägg i samma korg brukar inte rekommenderas i riskhanteringssammanhang.

Riksbanken lämna reporäntan oförändrad på 0,25 procent. Det stod klart när Riksbankens senaste räntebeslut offentliggjordes nu på morgonen. Beslutet var helt väntat. Lite mindre väntat var det att bankledningen flaggar för att räntan kan behöva höjas något tidigare än vad som tidigare sagts, kanske redan till sommaren eller tidigt i höst. Argumenten är följande: Konjunkturuppgången vilar på stadigare grund, arbetsmarknaden utvecklas mindre dåligt än väntat, inflationen har börjar stiga och finansmarknaderna fungerar bra.

Resonemanget låter rimligt, men håller inte hela vägen. Den stabilisering vi sett är ju helt beroende av en expansiv finans- och penningpolitik. I det senare fallet innebär det att reporäntan ska vara låg under lång tid. En signal om en relativt snar räntehöjning, kan få de viktiga ekonomiska aktörerna (läs: konsumenterna) att dra öronen åt sig, vilket kan fördröja återhämtningen. Därför håller jag i stort med vice riksbankschef Lars E.O. Svensson, som reserverade sig mot beslutet. Han tycker visserligen att räntan borde sänkas till 0 procent, jag tycker att den kan ligga kvar på 0,25 procent. Men jag delar till fullo hans syn att räntan bör ligga still till och med fjärde kvartalet 2010, om det inte kommer mycket tydliga signaler på att konjunkturuppgången tuffar på av egen kraft.

Det är möjligt att det är rädslan för utvecklingen på bostadsmarknaden som ligger bakom beslutet att flagga för en tidigare höjning, dvs. att Riksbanksledningen vill sända en signal till bolånetagarna att ta det lugnt. Det är bara att hoppas att det inte är så. Räntevapnet är ju alldeles för trubbigt för att användas för att minska en eventuell hybris på enskilda marknader. Risken är stor att den typen av räntepolitik får negativa effekter på andra marknader, och kanske äventyra den bräckliga återhämtningen. Detta gäller i synnerhet i dagsläget då utvecklingen på bostadsmarknaden knappast utgör något hot mot den finansiella stabiliteten. Det ska bli mycket intressant att ta del av Riksbankschefernas syn på dessa frågor när protokollet från gårdagens penningpolitiska möte publiceras den 24 februari.
 

Riksbanken ska, enligt ett pressmeddelande, utreda fastighetsmarknaden. Enligt direktiven ligger fokus på bostadsmarknaden, men även den kommersiella fastighetsmarknaden ska skärskådas. Det är mycket lovvärt att tillsätta en sådan utredning - och definitivt inte en dag för tidigt, med tanke på det utrymme bostadsmarknaden tar i diskussionen om penningpolitiken.

Som ett led i utredningen ska Riksbanken anordna en konferens om bostadsmarknaden. Det ska ske någon gång under hösten 2010. Utredningen ska vara klar senast den 31 januari 2011. Vi på Fastighetsägarna önskar lycka till och bidrar, om önskemål finns, mer än gärna med den kunskap som vi har.
 

Imorgon onsdag är det åter dags för Riksbankscheferna att samlas för att fatta beslut om reporäntans framtid. På torsdag vet vi vanliga dödliga vad de kom fram till. Personligen tror jag att beslutet blir detsamma som förra gången, d.v.s. oförändrad ränta och räntebana. Och självfallet kommer riksbanksledningen att vara oenig även den här gången.

De båda direktionsledamöter som tidigare har reserverat sig till förmån för en tidigare höjning har visserligen fått en del vatten på sin kvarn under den senaste tiden. Men det räcker inte för att rucka på beslutet. Läget på arbetsmarknaden har tveklöst utvecklats bättre än väntat men man måste komma ihåg att det till stor del är en konsekvens av finans- och penningpolitiska åtgärder. Den underliggande kraften i återhämtningen är nämligen fortfarande mycket svag, alltför svag för att Riksbanken ska våga sig på äventyret att skicka en signal om en nära förestående räntehöjning.
 

På dagens DN Debatt tackar finansminister Anders Borg det svenska budgetpolitiska ramverket, med överskottsmål, utgiftstak och kommunalt balanskrav, för att Sverige gått igenom det konjunkturella stålbadet med hyfsat stabila offentliga finanser. Självklart har han rätt. Ramverket har säkerligen varit tryggt att luta sig mot när oppositionen återkommande krävt att utgiftskranarna ska skruvas på för fullt. Regeringen ska ha en eloge för att den undvikit populistiska utspel i just den frågan.

Regeringen, med finansministern i spetsen, ska också ha en eloge för att den inte har gett efter för Svenskt näringslivs och andras krav att slopa överskottsmålet. Ministern har min respekt för det. Till skillnad från många andra länder slipper vi därför nu genomleva en plågsam sanering av statsfinanserna genom höjda skatter och/eller minskade utgifter. Det stärker också de internationella långivarnas förtroende för Sverige och leder därmed (allt annat lika) till att Sverige kan låna till lägre räntor utomlands. Det räcker med att nämna Grekland (eller 90-talskrisens Sverige) för att alla ska förstå vad det innebär. Det finns inga fria luncher.

Uppfylld av den sunda ekonomiska politikens välsignelser vill nu finansministern stärka det budgetpolitiska ramverket ytterligare, bl. a. genom att lagfästa överskottsmålet. Det kan nog vara klokt, men det är viktigt att lagen inte blir alltför stelbent. I en framtid där Sverige betat av sin statsskuld, kommer ett överskottsmål att leda till uppbyggnad av stora statliga fonder. Är det vettigt? Då, om inte förr, finns det fog att tala om en överbeskattning av svenska folket. Det finns också en risk att framtida regeringar kommer att vilja använda dessa fonder på ett osunt sätt, exempelvis för att öka sina möjligheter att bli omvalda. Därför är det viktigt att lagen tydligt anger hur ackumulerade medel ska hanteras. Lite klokare bli vi förhoppningsvis när finansdepartementet presenterar sitt förslag i lite mer detalj senare idag. 
 

Sverige är på god väg att ta sig ur lågkonjunkturens grepp - i alla fall enligt finansminister Anders Borg, som igår skruvade upp prognosen för den svenska tillväxten rejält. Även om en del av det positiva budskapet nog får tillskrivas det stundande valet, ser det mesta faktiskt betydligt bättre ut nu än för bara ett halvår sedan. Uppenbarligen har det som, för svensk del, inleddes som en industrikris, inte blivit mycket mer än så. Tjänstesektorn står hyfsat intakt, trots den kraftiga lågkonjunkturen. De enorma insatserna i form av finanspolitiska stimulanser, statliga garantier och räntesänkningar lyckades uppenbarligen fånga upp de fritt fallande ekonomierna, av vilka den svenska tillhörde de som föll snabbast.

P.g.a. de ljusare utsikterna tycker nu många att det är dags för Riksbanken att höja räntan. Men då glömmer man det faktum att den låga räntan är ett av de viktigaste skälen till att krisen i Sverige i så hög grad begränsats till industrin. En tidig räntehöjning kommer att uppfattas som att Riksbanken har inlett en räntehöjningscykel. Det skulle snabbt leda till en förstärkning av kronan och därmed slå på den redan liggande exportindustrin. Situationen är allvarlig och riskerna betydande med tanke på att många av våra viktiga exportmarknader framöver kommer att tyngas av de budgetsaneringar som oundvikligen kommer att ske under de kommande åren. Draghjälpen utifrån blir därmed svagare än normalt och kommer att vara så ett bra tag till.

Varför skulle Riksbanken riskera den sköra återhämtningen genom att höja räntan när såväl inflation som inflationsförväntningar är fortsatt låga. Får vi inte igång exporten på allvar är risken stor att krisen sakta med säkert kommer att äta sig in i tjänstesektorn också. Jag tror inte att Riksbanksledningen vill se en sådan utveckling. Därför påverkar finansministerns nya prognos inte Ingves & Co:s syn på behovet av räntehöjningar. Räntevapnet får alltså stå i vapenskåpet ett tag till (möjligen skarpladdat). Och det har nog inte finansministern något emot. 

… på bostadsmarknadens betydelse för Sveriges ekonomiska utveckling, kan jag rekommendera läsning av Konjunkturrådets senaste rapport ”Råd till en finansminister”. I tre av de fyra artiklarna som på olika sätt diskuterar den svenska ekonomin, tas bostadsmarknaden upp som en del av lösningen på de problem som analyseras.

Professor Rikard Forslid fokuserar på länders konkurrenskraft och varnar för en upprepning av tidigare års industripolitik där politiker och tjänstemän tagit på sig rollen att välja ut framtida ”vinnarbranscher och – företag”. Han betonar att attraktionskraften hos storstädernas tjänsteindustriella kluster kommer att bli en nyckelfaktor för Sveriges konkurrenskraft framöver. Därför är varje politiskt förslag som syftar till att minska dessa kluster ett misstag. Politiken bör istället göra det omvända, nämligen att skapa förutsättningar för dessa kluster att växa sig starka. Dit hör åtgärder som bidrar till att landets storstadsregioner upplevs som attraktiva för företag och individer. En väl fungerande infrastruktur samt god tillgång till offentlig service och bostäder, inte minst för studenter, tas upp som exempel. I den mån en regionalpolitik behövs, bör den inriktas på att underlätta för folk söka sig till de orter där deras insatser efterfrågas, vilket oftast är just till storstadsregionerna.

Professorerna John Hassler och Per Krusell, som diskuterar den långsiktiga ekonomiska tillväxten, är inne på samma linje. De konstaterar att Sveriges export har koncentrerats till varor med fallande priser, som telekomutrustning. Prisfallen har orsakats av en snabb internationell produktivitetsutveckling. Det behöver inte vara ett problem givet att Sveriges produktivitet inte är halkar efter omvärldens. Klarar vi inte det, kommer värdet på vår export att minska i förhållande till importen. För att inte hamna där, krävs kvalificerad arbetskraft. Det ställer i sin tur höga krav på vårt utbildningssystem och på arbetsmarknadens flexibilitet. I det senare fallet spelar en flexibel bostadsmarknad en viktig roll genom att underlätta arbetskraftens rörlighet.

Dominique Anxo och Thomas Lindh, ytterligare två professorer, diskuterar vad regeringen bör göra för att minska arbetslösheten. Deras slutsatser är mer kryptiska. De fastslår att det är svårt att rekrytera folk i storstäderna, trots att det uppenbarligen finns ett starkt intresse hos unga att flytta till dit för att utbilda sig och arbeta. En möjlig förklaring är svårigheten att hitta bostäder till rimliga kostnader. Som en del av lösningen på detta problem, föreslår de båda professorerna en omflyttning ut från storstadsregionerna av delar av den yngre befolkningen. Hur det ska gå till framgår dock inte. Att minska, eller helst avlägsna, de regler som idag hindra bostadsmarknaden från att möta de önskemål folk har, torde vara en bättre lösning än att inleda en statligt styrd omflyttning av folk. Med den proposition om bostadsmarknaden som regeringen förhoppningsvis presenterar i senare i vår, tas ett steg i just den riktningen. 
 

I lördags skrev SvD Näringsliv återigen om utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. Även om det fortfarande finns en tendens att måla med svarta färger, tycker jag ändå att artikeln andas en befriande tillnyktring.

Det konstateras att Stockholm, tack vare sin stora tjänstesektor, har klarat sig väl i lågkonjunkturens Sverige. Ja, det har till och med gått så bra att kontorsvakanserna minskade något under slutet av förra året. Surprise! Att Stockholm skulle klara sig hyfsat igenom krisen, är en tes jag har drivit sedan jag började jobba hos Fastighetsägarna för drygt ett år sedan. Krisen var och är främst en kris för industrin. Myndigheternas kraftfulla insatser har sett till att genomslaget i tjänstesektorn har begränsats ordentligt.

Däremot gör SvD-artikeln ett stort nummer av att hyrorna har fallit och att fastighetsägare jobbar hårt med rabatter och andra fringisar för att hålla kvar sina hyresgäster. Ja, så är det. Varför skulle det inte vara så? Det speglar det faktum att vi ha en väl fungerande marknad för kontorslokaler i Stockholm. Det är också detta faktum som förklarar varför vakansgraden varit så stabil genom hela krisen. Marknadens anpassning ska normalt främst ske genom att priset, d.v.s. hyran inkl. eventuella tidsbegränsade rabatter, förändras - inte genom att vakanserna ökar eller minskar kraftigt.

Därför håller jag med tidningen om att vi inte kan förvänta oss snabbt minskade vakanser när konjunkturen vänder uppåt på allvar någon gång i framtiden. Men det beror inte, som tidningen skriver, på att vi nu har fått en omfattande andrahandsuthyrning som kommer att reverseras i framtiden, utan på just det faktum att vi har en väl fungerande marknadsprissättning. Därför kommer en kommande högkonjunktur främst att synas i stigande hyror, snarare än i form av snabbt fallande vakanser.
 

I ett par tidigare inlägg här på bloggen har jag argumenterat för att de skräckvisioner som målats upp avseende kontorsmarknaden i Stockholm inte går att sammanjämka med den makroekonomiska utvecklingen.

Det är framför allt Jones Lang LaSalle (JLL), med analyschefen Åsa Linder i spetsen, som med imponerande envishet och uthållighet hävdat att ungefär en femtedel av Stockholmkontoren kommer att stå tomma en bit in på 2010. För att ett så negativt scenario ska infrias, krävs en ny extrem utförslöpa för världsekonomin. Det inte många som räknar med att det ska ske – inte ens JLL. Det är därför fastighetskonsultens antaganden om kontorsvakanserna förbryllat.

Men nu verkar det som om JLL äntligen fått ekvationen att gå ihop. Enligt en artikel i Affärsvärlden uppger fastighetskonsulten att vakansgraden faktiskt minskade något under 2009 års sista kvartal. Även om 2010 väntas bli ett svagt år, vilket även jag tror, ser det nu ljusare ut än vad JLL räknade med tidigare. I slutet av 2010 spås vakansgraden i Stockholm nu begränsas 14 procent. Jag kan bara gratulera till den slutsatsen. Det var precis den siffra vi kom fram till i vår senaste konjunkturrapport.  

Idag presenterade vi vår senaste konjunkturprognos. För den som inte orkar läsa hela rapporten kan jag avslöja dramats upplösning här och nu. Det blir bättre, men det går långsamt och beroendet av fortsatt stöd, d.v.s. låga räntor och statliga stimulansåtgärder, är stort. Därför räknar vi med att Riksbanken står emot påtryckningar om att räntan måste höjas redan i april, vilket bl.a. ekonomerna på SEB och Nordea talat sig varma för en längre tid. Det skulle vara ytterst märkligt om Riksbanken slog till med en räntehöjning när resursutnyttjandet är på rekordlåg nivå och inflationen befinner sig bakom horisonten rand. 

Inte ens huspriserna fungerar som motiv för en räntehöjning. Den prisuppgång vi sett i storstäderna handlar än så längre bara om en knapp återhämtning av förra årets nedgång. Någon bubbla handlar det knappast om. Det räcker med att gå igenom den uttjatade efterfråge- och utbudsrelationen för att inse detta. Sedan 1975 har Sveriges befolkning vuxit med 13 procent. Samtidigt har Stockholm ökat med 32 procent. Inflyttningstrycket har varit stort och kommer så att förbli. Den stora barnkullen från början av 90-talet har nämligen vuxit upp ska nu (försöka) etablera sig på bostadsmarknaden. Enligt trendspanarna har vi med ett ytterst urbant gäng att göra. De kommer att söka sig till storstäderna, snarare än storskogen.

Tyvärr går inte utbudet av bostäder i storstäderna hand i hand med den stora efterfrågan. Under de senaste 20 åren har det byggts betydligt mindre i Sverige än på andra håll i världen. Krisen har också inneburit ett hårt slag mot byggandet, som minskat med 30 procent på riksnivå och 36 procent i Stockholm under det senaste året. Med en bubbla brukar man ju avse en prisuppgång som inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Uppenbarligen gäller inte det de svenska storstäderna.

Så slutsatsen av detta är att Riksbanken lugnt kan vila på hanen ett bra tag till. Först när konjunkturuppgången väl är uppe på stadig mark och kan gå för egna ben, är det dags att höja räntan. Det lär,tyvärr, dröja.
 

Trots att Riksbanken vid upprepade tillfällen sagt att reporäntan kommer att höjas tidigast under hösten nästa år, vägrar den så kallade marknaden att tro på budskapet. De flesta bedömarna på banker och andra finansiella institut räknar med att höjningarna drar igång redan tidigt i vår.

Enligt Bloomberg News (refererat av Dagens industri) anser vice riksbankschefen Karolina Ekholm att det är marknadens problem om de inte tror på Riksbankens prognos för reporäntan. Men är det så? Knappast. Om inte marknaden tror på Riksbanken, är det Riksbanken och ytterst det svenska folket som har ett problem.

Det beror på att det inte bara är reporäntans nivå som avgör hur penningpolitiken påverkar ekonomin. De längre räntorna styrs ju av, - just det - marknaden. Om denna räknar med att Riksbanken ska höja tidigare än vad den säger, kommer de långa räntorna att vara högre än vad som annars vore fallet. Och det innebär att den låga reporäntan inte påverkar ekonomin så mycket som Riksbanken vill och att återhämtningen därmed kommer att gå onödigt långsamt.

Så vad än vice riksbankschefen säger (om hon nu är rätt citerad), är misstroendet mot Riksbanken allt annat än bara marknadens problem. 

Snart tar handeln med kommersiella fastigheter fart igen, i alla fall om man ska tro DTZ:s senaste marknadsundersökning. Om den kraftiga minskningen som skett i handeln under 2009 bara var en följd av problemen att få lån till fastighetsköp, skulle det vara lätt att hålla med om den slutsatsen.  Kreditmarknaderna fungerar ju allt bättre och snart öppnar bankerna plånboken även för lån till fastighetsköp och då kommer det att rulla på…eller? 

Mellan 2006 och 2008 handlades det kommersiella fastigheter för drygt 150 miljarder kronor per år. Kontrasten med 2009 är slående. Hittills uppgår affärerna till blygsamma 30 miljarder kronor, enligt Savills Research. Snacka om potential, när det väl vänder, säger den optimistiske. Blicka lite längre tillbaks, säger den pessimistiske. 1999 – 2002 var snittvolymen knappt 50 miljarder kronor per år. Det är inte mycket mer än den slutsumma vi kan förvänta oss av 2009.

Optimisten kan hävda att den svenska fastighetsmarknaden blivit allt mer internationell och att det är ett viktigt skäl till de stora volymerna de senaste åren. När finanskrisen drog igång försvann de utländska köpare från den svenska marknaden. När det väl lugnat ned sig, kommer dessa aktörer att återvända till Sverige och volymerna med dem.

Pessimisten kan å andra sidan peka på att åren 2006 till 2008 var exceptionella. Volymerna drogs upp av ett antal större affärer och marknaden var dopad av absurt låga riskpremier. Dessutom kommer det stora antalet ombildningar av hyreshus till bostadsrätter, förr eller senare, att klinga av.

Vem ska man tro på? Den svenska fastighetsmarknaden är numera en del av en betydligt större internationell marknad. Att äga fastigheter har därför blivit mer och mer som att äga vilken finansiell tillgång som helst. Mindre känslor, mer ekonomi. Av det skälet tror jag att det är rimligt att utgå från att omsättningen framöver kommer att var ganska hög. Men inte så hög som under 2006 – 2008. De var inga normalår, framför allt p.g.a. det låga priset på risk. Den som tror något annat, riskerar att bli ordentligt besviken.
 

I Riksbankens senaste penningpolitiska rapport kan man läsa att situationen på de finansiella marknaderna håller på att normaliseras. Och tittar man på de så kallade kreditspreadarna, d.v.s. skillnaden mellan räntebärande värdepapper med olika risk, verkar det ligga mycket i den slutsatsen. Det är också den bild som framkommer i enkäter som riktar sig till olika företag. Situationen har blivit väsentligt bättre sedan i våras. Större företag kan emittera egna värdepapper utan problem. Lika enkelt är det att hitta finansiering på aktiebörsen. De som köper dessa företagsobligationer och aktier verkar ta lika lätt på risk som de gjorde innan finanskrisen bröt ut förra hösten. Bankerna håller fortfarande igen något. Men även här har det lättat, enligt samma enkäter.

Tyvärr gäller inte denna positiva syn fastighetsföretagarna i Stockholm. Enligt Fastighetsägarbarometern, anser drygt 70 procent av dessa att det är svårare än normalt att få lån från bankerna. De anser också att bankernas marginaler är onormalt stora. Och inte har det blivit bättre sedan i våras. Det är rimligt att fråga sig varför fastighetsföretag har svårare än andra företag att få lån hos bankerna. Fastighetssektorn är visserligen en relativt högt belånad bransch. Men de flesta företagen har bra koll på sina balansräkningar. Exempelvis uppgår den genomsnittliga belåningsgraden hos de företag som ingår i Fastighetsägarbarometern till lite drygt 50 procent. Även om det finns en risk för att fortsatta prisfall på fastigheter, klarar därför de flesta bolag värdefall som är långt större än de värsta skräckscenarier som presenterats.

Inte heller är det något fel på kassaflödena. Och med tanke på att det ekonomiska raset i svensk ekonomi nu verkar ha bottnat och varseltalen har kommit ned på mer rimliga nivåer, finns det heller ingen anledning att räkna med en kommande hyreskrasch. Nej, det kan inte vara det som ligger bakom bankernas tvekande hållning till fastighetsföretagen. Jag tror snarare att det är fastighetskrisen i början på 90-talet som spökar. Då lånade bankerna, via finansbolagen, ut hejdlösas summor till fastighetssektorn med påföljande pris- och byggboom. När Riksbanken drog upp räntorna tillsyrefattiga höjder dog festen. Det gick som bekant ganska illa för bankerna. Trots den internationella lågkonjunkturen är vi ljusår från den situationen. Bankerna borde göra upp med gårdagens spöken och behandla fastighetsföretagen precis som övriga seriösa företag. I dag gör bankernas rädsla tillvaron onödigt svår för många fastighetsföretag.
 

Häromdagen blev jag uppringd av en lätt upprörd herre. Han är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm och hans upprördhet gällde bankernas brist på information. Informationen handlade om bankernas tysta höjning av de rörliga räntorna.

Hans förening hade valt att låna till rörlig ränta för att slippa betala det räntepåslag som normalt följer med att binda lånen på längre tid. Därmed hade han lugnt räknat med att den rörliga räntan skulle följa med nedåt när Riksbanken sänkte sin styrränta. Helt rätt tänkt, men så blev det inte. Döm om hans förvåning när senaste räntebeskedet visade att den rörliga räntan var nästan två procentenheter högre än tremånadersräntan.

Det som beskrivits är en direkt följd av att bankerna aktivt strävar efter att fasa ut den rörliga räntan, till förmån för tremånadersräntan. Alltså har bankerna rätt och slätt låtit den rörliga räntan prisa sig ur marknaden. Problemet är att informationen om detta har varit bristfällig. Det är dåligt av bankerna.

Mannen på andra sidan telefonluren berättade att han nu skulle göra allt för att få kompensation från banken. Det är bara att hålla tummarna. Till honom och alla andra som fortfarande sitter med rörlig ränta vill jag med emfas ge följande råd: Byt till tremånadersränta NU! 
 

I ett tidigare blogginlägg diskuterade jag det orimliga i att vakansgraden på Stockholms kontorsmarknad ska stiga till 20 procent, vilket fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle varnat för. Här kommer ytterligare ett tungt argument för den uppfattningen.

I veckan presenterades SCB:s snabbindikatorer för konjunkturen i oktober. Indikatorerna redovisar hur industri- och tjänsteföretagen ser på konjunkturläget just nu. För industrin ser det ungefär lika mörkt ut som i våras då undersökningen gjordes senast. Tjänsteföretagen, däremot, anser att läget har ljusnat betydligt.  I de flesta tjänstebranscherna bedöms nu konjunkturläget som normalt eller t.o.m. bättre än normalt. Det sorgliga undantaget är branscherna företagstjänster och partihandel, vilka båda har nära koppling till industrin och byggverksamheten.

Med tanke på tjänstenäringarnas dominans i Stockolms näringsliv, är det svårt att få ihop den kalkyl som skulle leda till att 20 procent av kontoren i regionen skulle stå tomma inom en snar framtid. Det skulle kräva en sysselsättningsminskning i huvudstaden som får nedgången under 90-talskrisen att blekna i jämförelse.

Som väntat lät Riksbanken räntan ligga kvar på 0,25 procent (här) och lovade samtidigt att lämna räntan på den nivån fram till hösten nästa år. Beslutet var knappast någon kiosvältare, även om del bedömare - dock inte Fastighetsägarna Stockholm - hade räknar med att Riksbanken skulle flagga för en tidigare höjning. 

Även denna gång var direktionen oenig. Lars E.O. Svensson tyckte att räntan borde sänkas till noll och hållas på den nivån under ett år. Jag har full förståelse för hans hållning. Egentligen behöver Sverige en negativ styrränta. Eftersom det inte går, måste Riksbanken göra vad den kan för att undvika deflation. Det innebär att räntan ska vara så låg som möjligt. Det ställer samtliga ledamöter upp på. Majoriteten tror dock att en riktig 0-ränta skulle kunna påverka de finansiella marknaderna på ett negativt sätt. Några tunga argument för att det skulle stämma har dock inte presenterats. Därför håller Svensson envist fast vid sin uppfattning om att räntan bör sänkas ytterligare.

Förutom att sänka räntan så mycket som möjligt, kan avsaknaden av möjligheten att sänka räntan under nollsträcket kompenseras genom ett löfte att hålla räntan på låg nivå under lång tid. Det är just detta Riksbanken gör med sin prognos avseende den framtida reporäntan. Precis som vid de två tidigare beslutet valde Riksbanken att krydda sin prognos med ett 100-miljarderslån till bankerna. Just det känns möjligen lite onödigt med tanke på att bankerna knappast har något behov av detta. Det tyckte uppenbarligen även Barbro Wickman-Parak, Lars Nyberg och Svante Öberg, som reserverade sig mot den delen av beslutet. Det innebär att det var Stefan Ingves utslagsröst som fällde avgörandet. Räkna med att diskussionen om dessa 100 miljarder kommer att gå het inför nästa räntebeslut.

Riksbanken har uppenbarligen också blivit något mer oroad över utvecklingen på bostadsmarknaden. I den penningpolitiska rapport som publicerades i anslutning till beslutet står det att priserna nu ligger "något över den nivå som är långsiktigt hållbar". Eftersom en alltför expansiv kreditgivning kan leda till framtida ekonomiska problem, understryker Riksbanken vikten av att ”alla aktörer som påverkar bostadsmarknaden tar ansvar för att utvecklingen blir långsiktigt hållbar”. Det är svårt att inte hålla med.

De svenska konsumentpriserna fortsätter att falla. I september var de 1,6 procent lägre än för ett år sedan. Deflation är normalt illavarslande, eftersom fallande priser gör att folk tenderar att skjuta på en del av sina inköp. Det mesta blir ju billigare i framtiden. Så illa är det inte nu. Det som drog ned inflationen var framför allt de lägre bolåneräntorna. Rensat för dessa landade inflationen på 1,4 procent. Eftersom det är något lägre än vad Riksbanken räknade med i sin senaste prognos, stärks nu argumenten för att Riksbanksledningen kommer att vara fortsatt återhållsam när den går till räntebeslut på onsdag nästa vecka.

Till och med bankekonomerna börjar tveka på sina tidigare slutsatser. För övrigt har jag skrivit en text om varför bankekonomerna (inte alla) har fel när de spår att Riksbanken kommer att höja räntan redan under våren.  
 

I dagens pappersversion av Dagens Industri kan vi läsa att såväl analytiker som placerare nu blåser faran över för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden. Efter relativt små nedskrivningar väntas det tredje kvartalet bli det sista med vikande priser.  Avkastningskraven har stigit till rimliga nivåer, enligt Mikael Andersson på Leimdörfer.  Börsen har redan tagit ut segern i förskott genom att trycka upp fastighetsbolagens aktiekurser. 

För knäcka detta hyfsat positiva scenario krävs kraftiga nedgångar i hyresnivåerna. Och vad skulle kunna ge en sådan effekt? Jo, kraftigt stigande vakansgrader. För någon vecka sedan varnade fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle för just detta. JLL räknar med att kontorsvakanserna i Stockholm kan stiga till 20 procent under nästa år. Det skulle säkerligen kunna utlösa den negativa effekt på hyresmarknaden som nämndes ovan.

Personligen tror jag dock att JLL målar världen i allt för mörka färger.
20 procentiga vakanstal är kanske ett möjligt antagande för vissa delmarknader, men knappas för kontorsmarknaden i stort. Eftersom vakansgraden och sysselsättningsutvecklingen är starkt korrelerade, har jag ägnat mig åt ett (mycket) enkelt räkneexempel för att belysa vilken sysselsättningsminskning JLL:s scenario implicerar.

Storstockholm har en total kontorsyta på knappt 12 miljoner kvm. Ungefär 10 procent av den ytan är vakant i dagsläget. Om vi antar att varje kontorsanställd har 25 kvm till sitt förfogande, huserar därmed lite drygt 400 000 personer på den återstående ytan. Denna grupp utgör knappt 10 procent av antalet sysselsatta i Sverige. En vakansgrad på 20 procent innebär att ytterligare ca: 1 miljon kvm kommer att tömmas. Det motsvarar en sysselsättningsminskning med 40 000 personen. Eftersom de flesta prognosmakarna spår att sysselsättningen ska minska med 100 000 personer i Sverige, verkar det orimligt att Stockholm ska drabbas så hårt.

Om Stockholm istället drabbas i samma utsträckning som övriga Sverige, skulle minskningen på Stockholms kontorsmarknad stanna vid 10 000 personer. Det motsvarar i sin tur en yta på 250 000 kvm, vilket ger oss en vakansgrad på drygt 12 procent. Om vi dessutom antar att en del av de lokalerna som håller på att färdigställas också kommer att stå tomma samt att en del företag tränger ihop sig på mindre yta, kanske vakansgraden kan stiga till 14 procent. Men man ska också komma ihåg att de flesta bedömare tror att Stockholm klarar sig bättre än övriga Sverige. Därför finns det anledning att räkna med att även den prognosen ligger i överkant.

Ja, vilken sysselsättningsminskning implicerar då JLL:s 20 procent? Om vi återigen räknar med att Stockholm drabbas som övriga Sverige. Då måste sysselsättningen i Sverige minska med ytterligare 500 000 människor. Snacka om mardrömsscenario. Sannolikt blir det inte mer än just en mardröm. 

Den som oroar sig för att Riksbankens generösa utlåning till bankerna är en tickande inflationsbomb borde titta närmare på finansmarknadsstatistiken på SCB:s webbplats. Av den framgår det att penningmängden, trots Riksbankens generösa utlåning till bankerna, utvecklas i ganska måttlig takt. Det bredaste måttet, M3 (som omfattar kontanter och de flesta formerna av sparande), har till och med krympt om man jämför med nivån för ett år sedan.

Nu ska man inte fästa för stor vikt vid just M3. Mätt på det sättet brukar penningmängdens utveckling dämpas när intresset för börsen ökar. Och det har ju onekligen varit rätt bra fart på börsen den senaste tiden. Hur som helst har jag svårt att se tecken på att inflationen ligger och tickar i penningmängdsstatistiken. Inte ännu i alla fall.

Tittar man närmare på statistiken går det däremot att hittat illavarslande tecken. Men då handlar det snarare om tecken om en trögare återhämtning än vad många nu tycks ta för givet. Och det talar för att inflationen fortsätter att vara låg. Sedan slutet av förra året har företagen successivt minskat inlåningen i bankerna, vilket bl.a. har uppmärksammats av Di-journalisten Gunnar Örn (28/9). Om det är en följd av att krympande vinster och ökade förluster tvingar dem att knapra på sina kassareserver, vilket inte är osannolikt, finns det anledning till oro. Det är bara att hoppas att den utvecklingen vänder snart.

Valfläsk eller inte, inriktningen på regeringens höstbudget är bra. Förutom satsningar på att motverka de akuta effekterna av den finansiella krisen och lågkonjunkturen, fortsätter regeringen stoiskt att genomföra det så kallade jobbskatteavdraget. Avdraget, som införts i ett antal steg, innebär att det blir mer lönsamt att arbeta. Om det bidrar till att fler människor strömmar till arbetsmarknaden är mycket vunnet, både på det privata och samhällsekonomiska planet. För samhället är det inte bara ur tillväxtsynpunkt. Det är också en viktig del i arbetet för att minska riskerna för framtida finansiella kriser. Om folk har arbetet, lär de ju också klara av att betala räntor och amorteringar på sina lån. Förutsatt att bankerna har gjort en bra kreditbedömning, vill säga.

Orden i rubriken är Stellan Lundströms, KTH-professorn med smeknamn som ”Mr Krasch” och ”Den evige pessimisten från Norrland”. Platsen är fastighetsmässan Business Arena på Södermalm i Stockholm.

För en gångs skull är professorn mindre pessimistisk än de normalt så optimistiska bankirerna. Att dessa för tillfället är njugga mot fastighetsföretagen vet vi. Denna njugghet bygger delvis på att de har en klart negativ syn på tjänstesektorns utveckling framöver. Ju sämre den går, desto färre och mindre lokaler efterfrågas. Och ökar vakanserna, minskar fastighetsbolagens kassaflöden. Slutsats: Var försiktig med utlåning till fastighetssektorn.

Försiktiga bankirer är bra bankirer. Lite mer av den varan hade kanske mildrat den kris vi drabbades av med full kraft efter Lehman Brothers krasch förra året. Men allt för försiktiga bankirer är också ett samhällsekonomiskt problem. Det innebär att ekonomin inte kan växa med sin fulla potential. Om Stellan Lundström har rätt har pendeln svängt för långt åt det försikiga hållet.

Bankernas ovilja att låna till fastighetsföretag, och andra företag, beror självfallet också på att många banker kämpar med egna problem. En del av dem behöver säkerligen mer kapital. Men inte desto mindre tror jag att professorn har rätt. Bankena är just nu onödigt försiktiga och det drabbas vi alla av i form av lägre tillväxt.

Ett år har gått sedan Lehman Brothers konkurs drog med sig världen ned i kreditkris och lågkonjunktur. Även om många nu hoppas att det har vänt, tyder det mesta på att det kommer att ta lång tid för de flesta länderna att kravla sig upp för konjunkturbranten igen. Att Sverige nu är ett fattigare land än för ett år sedan är knappast något att fira, men nu när den värsta paniken lagt sig kan det finnas anledning att reflektera över hur världen kommer att se ut framöver.

I slutet av nästa vecka samlas ledarna för G20-länderna i USA (Pittsburgh) för att diskutera hur de finansiella marknaderna ska regleras och övervakas i framtiden. Bonus och kapitaltäckningsregler kommer nog att stå högt på agendan precis som ökat internationellt samarbete mellan nationella myndigheter. Det är viktigt att vända på alla stenar, men det är också viktigt att komma ihåg att målet aldrig kan vara att helt förhindra framtida finansiella kriser. Det lär knappast gå, om vi inte är beredda att införa någon form av totalitärt styre. De flesta av oss är lyckligtvis inte det. I ett liberalt samhälle måste vi ge utrymme för driftiga personers skaparkraft. Det är det som driver utvecklingen. Tyvärr leder det ibland fel, vilket det senaste året är ett bevis för. Så är det, och så kommer det att förbli.

Däremot är det viktigt att vi får regler som mildrar de negativa effekterna på tredje man av kommande kriser. En given del i ett sådant regelverk är att tydliggöra att finansiella risker inte är en option att inhösta en framtida vinst om det går bra, och att låta skattebetalarna stå för fiolerna om det går dåligt. Det är just den förväntningen som har lett fram till den nuvarande krisen. Om världens ledare kan ställa sig bakom ett regelverk som på trovärdigt sätt sätter stopp för sådana förväntningar, har Lehmans fallissemang ändå fört något gått med sig.

I maj frågade vi ett stort antal fastighetsägare om deras syn på möjligheten att finansiera sin verksamhet. Över 80 procent av dem ansåg då att det var betydligt svårare än normalt. Det gällde oavsett om finansieringen ombesörjdes av banken eller värdepappersmarknaden. Och det var inte bara svårt att få finansiering, det var dessutom ohemult dyrt. Såväl bankerna som investerarna på värdepappersmarknaderna krävde mycket stora riskpåslag för att skiljas från sig sina pengar. Inte undra på att fastighetsaffärerna mer eller mindre upphörde under våren. 

När detta skrivs (2/9), sitter Riksbanksledningen som bäst och klurar på reporäntans framtida öde. Imorgon får vi, vanliga dödliga, veta vad de kom fram till. Men redan nu kan jag avslöja att räntan kommer att ligga kvar på rekordlåga 0,25 procent även imorgon. Allt annat skulle vara en sensation.

Den som har följt medias rapportering de senaste veckorna, kan dock förledas att tro att den svenska ekonomin gått från djup lågkonjunktur till full högkonjunktur på bara några veckor. Så är det givetvis inte. Men en del positiv, eller snarare mindre negativ, statistik har faktiskt kommit under sommaren. Exempelvis fick vi svart på vitt att BNP-fallet i flertalet OECD-länder stoppades under andra kvartalet. En del ekonomier, som den tyska, franska och japanska, kunde till och med ståta med marginell tillväxt.

En närmare granskning visar, tyvärr, att återhämtningen vilar på bräcklig grund. Exempelvis berodde den tyska tillväxten främst på att nettoexporten ökade - inte för att exporten växte, utan därför att importen föll. Tyska hushåll och företag köpte helt enkelt mindre från utlandet. Är det tillväxt? Det kan diskuteras. Det är i alla fall inte bra för Sverige. Enligt SCB fortsatte vår export att falla i juli. Den ligger nu 22 procent under den nivå som gällde för ett år sedan.

Den låga efterfrågan i omvärlden innebär också att behovet att investera är obefintligt. Enligt Konjunkturinstitutets månadsbarometer lider företagen av för stor överkapacitet och planerar därför att skära ned ytterligare. Det gäller både industrin och tjänstesektorn. Med nedskärningar kommer ökad arbetslöshet, vilket fått en del bedömare att oroa sig för konsumtionen. På den punkten är jag mindre pessimistisk. Folk drar inte ned sin konsumtion när de blir arbetslösa, de börjar spara redan den dag de varslas. Det visar statistiken. Om den stämmer, anpassade hushållen sin konsumtion redan för dryga halvåret sedan då varslen stod som spön i backen. I dag ligger varslen på fullt normala nivåer. Om det gör att folk känner sig trygga på sina jobb, kan de också minska sitt kraftiga buffertsparande något. Den processen verkar vara i full gång. Folk lättade faktiskt på plånböckerna under sommaren, vilket syntes i detaljhandelns omsättning.

Så vad gör Riksbanksledningen med den här informationen. Troligen inte så mycket. Lågkonjunkturen kan ha bottnat, men återhämtningen ser ut att bli en lång och skakig resa. Och inflationen lyser med sin frånvaro. Så det såg ungefär ut även när Riksbanken sänkte räntan vid sitt senaste möte. Möjligen får vi se en liten justering i form av en tidigareläggning av den första höjningen. Kanske kommer den redan under sommaren 2010. Skälet är i så fall inte att risken för tilltagande inflation har ökat. Det ska i stället ses som ett sätt att varna folk för att överbelåna sig nu när räntorna är rekordlåga.
 

På bloggen SlopedCurve finns ett intressant inlägg om arbetslösheten, konsumtionen och tillväxten. Den anonyme bloggaren pekar på det tydliga sambandet mellan varsel- och BNP-utvecklingen. När BNP faller, ökar antalet varsel. Förvånad? Nej, tänkte väl det.

Inte desto mindre är detta samband intressant. Det ger oss en bra ögonblicksbild av tillståndet i ekonomin just nu. Det gör inte den officiella BNP-statistik som SCB tar fram. Den visar utvecklingen under ett helt kvartal och publiceras med flera veckors eftersläpning. Dessutom revideras siffrorna ofta rejält långt efter första publiceringen. Varselstatistiken presenteras veckovis av arbetsförmedlingen och visar utvecklingen under föregående vecka. En veckas eftersläpning kan man leva med. Siffrorna håller hög precision och behöver därmed inte revideras. Tack vare det starka sambandet mellan varselstatistiken och BNP-utvecklingen har vi här alltså en god indikator på i vilket skick ekonomin befinner sig i för tillfället.

Ett exempel bara. Som ni minns, störtdök BNP-tillväxten under förra årets sista kvartal. Det framgick med alla (o)önskvärd tydlighet av den SCB-statistik som presenterades flera veckor senare. Men den som följde varselstatistiken kunde se fallet, mer eller mindre, i realtid. Från att normalt ligga mellan 2-4000 personer per månad, steg antalet varsel snabbt upp till knappt 20 000 per månad under oktober, november och december. Hittills under augusti har 3034 personer varslats om uppsägning. Det innebär att vi är tillbaka på normala nivåer. Det ser alltså ganska bra ut just nu, även om vi får vänta ett tag innan det bekräftas av SCB-statistiken.

Varselstatistiken innebär förhoppningsvis också goda nyheter för dem som oroar sig för att konsumtionen ska gå i stå när arbetslösheten fortsätter att stiga under hösten. Kopplingen mellan faktisk arbetslöshet och privatkonsumtion är nämligen ganska svag. Folk anpassar istället sitt konsumtionsbeteende när de varslas, de väntar inte tills de blir arbetslösa. Det känns logiskt. Jag tror inte många normalt funtade människor skulle passa på att köpa ny bil dagen efter att de blivit varslade. Den goda nyheten är därför att folk anpassade sin konsumtion redan då varslen eskalerade under hösten och vintern. Den varselvågen har nu ebbat ut. Så i den mån vi nu står inför en återhämtning i ekonomin, lär den inte knäckas av ökad arbetslöshet – förutsatt att det historiska samband som den anonyme bloggaren påvisat håller.

Läste i den rosa dagstidningen att Johan Javeus på SEB varnar för riskerna med att binda bolånen på så kort tid som tre månader. Av artikeln framgår det visserligen inte om han rekommenderar låntagarna att i dagsläget binda sina lån på längre tider, men om det är det han menar har jag svårt att hålla med honom.

Skillnaden mellan en 10-årig och en 3-månaders boränta har ju inte varit så här stor på tio år. Att binda lånen på längre tider kan därför vara bra för SEB, men knappast för den enskilde låntagaren, förutsatt att han eller hon inte tror att räntorna på samtliga löptider kommer att stiga rejält inom en snar framtid. Det är svårt att hitta tecken som talar för att så kommer att bli fallet. Visst ser det mindre mörkt ut i dag än för bara några månader sedan. Men det innebär inte att vi står inför en inflationsbrasa. Aktiviteten i svensk ekonomi ligger långt under de nivåer som gällde för ett år sedan. Det finns gått om lediga resurser och arbetslösheten kommer att fortsätta upp. Så var ska inflationen komma från? Knappast från utlandet där situatio-nen på de flesta håll är densamma som i Sverige.

Det lär med andra ord dröja länge innan Riksbanken klämmer till med en räntehöjning. Låntagaren bör därför passa på att dra nytta av det låga ränteläget genom att binda en större del än normalt på så kort tid som tre månader. Det ökade utrymme detta ger i plånboken kan med fördel utnyttjas för att amortera lite extra på lånen, även om just det alternativet knappast rekommenderas av bankerna.
 

Att den pågående finansiella och ekonomiska krisen mer eller mindre har dödat handeln med kommersiella fastigheter visste vi sedan tidigare. Däremot har uppgifterna varit osäkrare om hur lågkonjunkturen påverkar vakanser, hyror och fastighetspriser.

För att få mer kött på benen i dessa frågor vände vi oss nyligen till ett stort antal Stockholmsbaserade fastighetsägare. De fick svara på en rad frågor om vad som hänt och vad som kan förväntas hända med vakanser, hyror och fastighetspriser. Resultatet av enkäten presenterades i går (onsdagen den 8 juli) under namnet ”Fastighetsägarbarometern”. Syftet med barometern är att ta tempen på fastighetsmarknaden och i fortsättningen kommer vi att publicera den en gång per kvartal. Nåväl, resultatet av den aktuella barometern sammanfattas väl i ingressen till det pressmeddelande vi skickade till media under gårdagen:

”Lågkonjunkturen börjar sätta tydliga spår i Stockholms kommersiella fastighetssektor. Under det senaste kvartalet har vakanserna i många kontors-, butiks- och logistikfastigheter ökat medan hyror och fastighetspriser har fallit. Den negativa trenden förväntas hålla i sig under det kommande året.”

De närmare detaljerna hittar den intresserade på vår hemsida där hela barometern presenteras. Det må vara ett bistert budskap fastighetsägarna levererar. Men det är oändligt mycket bättre än att sticka huvudet i sanden och låtsas som om ingenting har hänt. Det skapar bättre förutsättningar för att fastighetsmarknaden återigen ska kunna fungera som en marknad.
 

Den 1 juli är det åter dags för Riksbankscheferna att lägga pannan i djupa veck och fundera lite extra på Sveriges ekonomiska framtid. Då ska de nämligen fatta beslut om styrräntan (beslutet offentliggörs den 2 juli). Ska den lämnas oförändrad eller sänkas? En höjning finns, förhoppningsvis, inte med som ett alternativ den här gången.

De flesta mer eller mindre professionella bedömare räknar med att räntan kommer att ligga kvar på 0,5 procent efter juli-mötet. Så blir det nog. Riksbanken har ju själv hävdat att en sänkning skulle kunna få negativa effekter på de finansiella marknadernas funktionssätt. Eftersom USA  och Japan, för att ta två exempel, har lägre räntor än Sverige, kan man ju undra vad det är för unik egenskap hos de svenska finansiella marknaderna som omöjliggör en sänkning i vårt avlånga land. Jag vet inte. Däremot är jag ganska säker på att Sveriges ekonomi skulle må bra av ytterligare en sänkning. Den slutsatsen tror jag också man kommer att kunna dra av den penningpolitiska rapport som Riksbanksdirektionen presenterar dagen efter sitt räntebeslut.

Ja, ska man hårddra det hela borde reporäntan vara negativ, i alla fall om man ska följa den så kallade Taylorregeln, som fått sitt namn efter Stanfordprofessorn John Taylor. Det är som bekant omöjligt. Därför anser en del bedömare att Riksbankens direktion, i likhet med kollegorna på Federal Reserve och Bank of England, borde dra till med kvantitativa lättnader och köpa obligationer för att pressa ned de längre räntorna. Det är kanske en väl drastisk åtgärd i dagsläget. Däremot borde direktionen gå till vägs ände med reporäntan och dra ned den så långt som möjligt. En sänkning med åtminstone 25 punkter skulle därför sitta bra. 
 

Igår var det premiär för vår näringspolitiska seminarieserie. Vi hade bjudit in vice riksbankschefen Barbro Wickman-Parak, Handelsbankens chefanalytiker Mats Kinnwall och Ingemar Rindstig från Ernst & Young, för att diskutera den ekonomiska krisen och dess effekter för fastighetssektorn. Den övergripande frågan vi ställde var följande: Finns det en risk att fastighetsbranschen kan komma att spela samma negativa roll i den här krisen som under den svenska 90-taklskrisen? Det entydiga svaret var NEJ!

Konjunkturen må se nattsvart ut, vilket med all (o)önsvärd tydlighet framgick av Mats Kinnwalls föredrag, men någon ny kris à la 90-tal lär det inte bli för de svenska fastighetsbolagen. Och det kan vi nog tacka just 90-taklskrisen för. Bankerna har dragit lärdomen att fokuserar mer på fastighetsbolagens betalningsförmåga och mindre på kortsiktiga svängningar i värdet på deras tillgångar. Fastighetsbolagen har, å sin sida, lärt sig att inte belåna sina fastigheter över taknocken. Som Ingemar Rindstig visade, innebär det att de flesta av de svenska bolagen idag klarar mycket stora värdefall på sina fastighetsinnehav innan det egna kapitalet är urgröpt.

Ett annat viktigt skäl till den mer positiva synen på dagens situation gäller räntorna. Idag ligger de på historiskt låga nivåer. Det gjorde de som bekant inte under 90-taklskrisen. Eftersom räntebetalningar är en av de tyngsta kostnadsposterna för fastighetsbolagen, har detta faktum naturligtvis en enorm betydelse för deras betalningsförmåga.

Men lågkonjunkturen är tveklöst här, och med den ökar risken för att fastighetsbolagen ska få problem. Minskad sysselsättning påverkar efterfrågan på lokaler. Enligt Barbro Wickman-Parak är det rimligt att anta att betalningsinställelserna kommer att öka när bolagens intjäning minskar i kölvattnet på stigande vakanser och fallande hyror. En liten tröst i det sammanhanget ger det faktum att byggandet inför dagens kris har legat på en betydligt lägre nivå än inför 90-talskrisen. Ett potentiellt större problem, som också togs upp, gäller fastighetsbolagens möjligheter att förnya sina lån framöver. En del av lånen har tagits hos de utländska finansiärer som nu håller på att lämna den svenska marknaden. Låt oss hoppas att dessa lån kan tas över av svenska banker.
 

Brandkårsutryckningarna har varit omfattande sedan den finansiella krisen bröt ut på allvar i höstas. Flera centralbanker har sänkt sina styrräntor till, eller mycket nära, nollstrecket. En del har till och med dragit igång sedelpressarna för att köpa statsobligationer. Regeringar har, å sin sida, utfärdat garantier, buffrat upp bankkapital och dragit igång offentliga investeringar. Effekten har varit tydlig: det har lugnat ned sig på de finansiella marknaderna. Utan dessa åtgärder skulle världen idag se betydligt mycket ruggigare ut än vad den gör.

Men hittills har det, som sagt, handlat om brandkårsutryckningar. Det har inte funnits tid att fundera på eftersläckningsarbetet. Men nu är det dags, vilket den eminenta tidskriften The Economist sätter fokus på i sitt senaste nummer. Om inte problemet hanteras, kommer de växande statliga lånebehoven att tränga ut privata investeringar och det kommer att resultera i lägre tillväxt. Kan inte regeringarna på ett trovärdigt sätt visar hur nedmonteringen ska gå till, kommer dessutom oron växa för att de ska välja någon annan väg ut. Det finns ju alltid en möjlighet att sluta betala sina skulder, eller att minska skuldernas reala värden genom att släppa loss inflationen. Det har hänt förr, och kan mycket väl hända igen. En del av de stigande räntorna på längre statslån kan troligen förklaras av denna oro.

Många länder har mycket att göra för att kväva denna oro i sin linda. The Economist efterlyser bland annat regler som begränsar storleken på de offentliga underskotten och införandet av trovärdiga utgiftskontroller.  Eftersom befolkningen i flera länder i snabb takt marscherar mot pensionsåldern, finns det på många håll också behov av att såväl höja pensionsåldern för att öka skatteintäkterna, som att införa system som håller nere de framtida pensionskostnaderna. Det kommer att krävas modiga politiker för att genomdriva den typen av reformer. För världens skull får vi hoppas att sådan finns. 
 

Jag blev intervjuad i Di TV häromdagen. Journalisten hade tagit del av en undersökning som Boreda AB hade gjort. Undersökningen visade att bostadsrättsföreningar i Stockholm håller en större andel av sina lån med rörlig ränta än vad som är fallet med föreningar i Göteborg och Malmö.

Journalisten drev en tes om att undersökningen visar att stockholmare är större risktagare än övriga svenskar. Den tesen ger jag inte mycket för, möjligen för att jag själv är skåning och tycker att jag och mina gelikar är lika rationella (eller icke-rationella) som stockholmarna. Undersökningen visar inget annat än att andelen lån med rörlig ränta skiljer sig något mellan de olika storstadsregionerna, inte att styrelserna har olika riskbenägenhet. 

Min gissning är istället att skillnaden beror på att det tillkommit så många fler bostadsrätter i Stockholm än i Göteborg och Malmö. Därmed har nyupplåningen varit störst i huvudstaden och denna upplåning har i stor utsträckning tagits till rörlig ränta. Det är en klok strategi, om man tror att räntorna kommer att vara låga under lång tid. Och just nu tyder det mesta på att så kommer att vara fallet.

Samma bedömning gör uppenbarligen även de privatpersoner som för närvarande tar nya bolån eller lägger om gamla. I maj löpte nästan 90 procent av dessa lån med kortast möjliga räntebindning, enligt SBAB:s månadsstatistik. Stockholmarna skiljer inte ut sig. Det ser likadant ut i Göteborg och Malmö. Ska journalistens tes hålla, måste därmed bostadsrättsägare i dessa båda städer genomgå en personlighetsförändring när de väljs in i styrelserna och ska fatta beslut om föreningens lån. Vem vågar satsa pengar på att det inte stämmer? Kanske en styrelseledamot i en stockholmsförening?   
 

Tiderna är bistra. I sin senaste Stabilitetsrapport varnar Riksbanken för stora kreditförluster för de svenska bankerna. 170 miljarder kronor förväntas bankerna förlora sammantaget i år och nästa år. Vill det sig riktigt illa, och det är inte helt osannolikt, handlar det om förluster på 300 miljarder kronor. Baltikum är självfallet en viktig förklaring bakom Riksbankens illavarslande slutsatser. Men även de kommersiella fastighetsbolagen nämns i rapporten. Resonemanget är följande: försämrade konjunkturutsikter drar ned bolagens intjäningsförmåga, vilket leder till fallande fastighetsvärden och därmed till ökade risker för kreditförluster för bankerna. 

Samtidigt påpekar Riksbanken att fastighetsbolagen, tack vare lägre belåningsgrader, är bättre rustade för att hantera fallande fastighetsvärden än de var under 90-talskrisen. Så är det tveklöst. En annan sak som skiljer dagens situation från det ödesdigra 90-talet är räntan. Då var den hög, i dag är den låg, t.o.m. mycket låg. Bolagen lider alltså inte av några större kostnadsproblem. Det är en bild som framträder med all önskvärd tydlighet i en enkät som vi presenterade häromdagen.

I enkäten frågade vi ett stort antal fastighetsbolag hur de ser på möjligheterna att finansiera sin verksamhet för tillfället. Inte oväntat ansåg de att situationen är betydligt tuffare i dag än för ett år sedan. Samtidigt framgick de att lönsamheten var riktigt god hos flertalet bolag. Men trots detta, anser många av dem att de inte fullt ut får ta del av Riksbankens räntesänkningar. Det beror på att bankerna gör ett ovanligt stort påslag när de lånar ut till fastighetssektorn. De har också skärpt lånevillkoren i övrigt. Trots detta är det övergripande intryck som framkommer av enkäten, att fastighetsbolagen klarar sig riktigt bra för tillfället. Är Riksbankens oro fastighetssektorn därmed obefogad? Kanske inte, men det finns i alla fall gott hopp om att den inte ska behöva bli något annat än just oro.
 

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.  

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.