Flexiblare regler för användning av fastigheter gör det lättare att ställa om när behoven förändras. Därför behöver plan- och byggreglerna blir flexiblare för att underlätta omställning från bostäder till lokaler.
Det behövs stärkta villkor för att fler ska kunna ställa om och utveckla befintliga fastigheter. Det är inte enbart bostadsmarknaden som skulle gynnas av bättre omställningsmöjligheter. I dagens städer finns ett stort behov av att kunna anpassa byggnader och miljöer till förändrade behov och näringslivets och medborgarnas önskemål.
Bättre möjligheter att ändra användningen av lokaler skulle även underlätta det trygghetsskapande arbete som både kommuner och fastighetsägare bedriver och göra de stadsmiljöer som idag upplevs som otrygga, till exempel till följd av tomma butikslokaler, mer attraktiva. Eftersom det finns en betydande cirkulär potential i att ställa om befintliga byggnader i stället för att bygga nytt från grunden skulle bättre regler dessutom stärka bygg- och fastighetsbranschens hållbarhetsarbete.
Omvandling av lokaler till attraktiva bostäder skulle dessutom komplettera nyproduktionen av bostäder. Därför föreslår Fastighetsägarna 11 åtgärder för fler bostäder och mer attraktiva stadsmiljöer.
Långa handläggningstider gör att plan- och bygglovsprocesserna i genomsnitt tar fyra och ett halvt år och i vissa fall mycket längre än så enligt Fastighetsägarnas kartläggning. De långa handläggningstiderna gör inte att det bara tar lång tid att bygga om utan att det också blir mycket dyrare. Särskilt under de kraftiga kostnadsökningar vi sett de senaste åren. Vi föreslår därför att det införs ett kommunalt snabbspår för att bygga om äldre fastigheter till bostäder.
En anledning till att lokaler sällan görs om till bostäder är momsreglerna, som skapar inlåsningseffekter och minskar incitamenten för omvandling. Moms är en betydande kostnad i fastighetssektorn och reglerna skiljer sig för uthyrning av bostäder (momsfri) och kommersiella lokaler (momspliktig). Vid en ombyggnad till bostäder förlorar fastighetsägaren avdragsrätten för ombyggnadskostnader och kan tvingas betala tillbaka tidigare avdragen moms för upp till tio år tillbaka i tiden. Tillsätt en utredning som ser över momsreglerna för att underlätta omvandling av lokaler till bostäder.
Men en omvandling av en befintlig byggnad är i regel förenad med större osäkerhet kring kostnader jämfört med att uppföra en ny byggnad. Det behöver bli möjligt att använda anpassad hyra för nya bostäder i befintliga hus. Hyressättningen behöver utvecklas med en fungerande marknadsmekanism och den pågående statliga utredningen om presumtionshyra behöver ta fram förslag som ökar möjligheten att använda presumtionshyror vid ombildning från lokal till bostäder.
Nuvarande regler om besittningsskydd ger upphov till inlåsningseffekter som gör det mindre attraktivt att omvandla lokaler till bostäder. Om den tillfälliga bostadstiden är längre än fyra år kan besittningsskydd innebära att en konvertering tillbaka till lokal inte blir möjlig. Därför bör perioden som en hyresgäst avstår från besittningsskydd höjas upp till 15 år.