Friare hyressättning i nyproduktion för fler bostäder
Osäkerhet om vilken hyra som kan sättas och om framtida hyresutveckling är tillräcklig hämmar bostadsbyggandet. Med friare hyressättning minskar den osäkerheten och fler vill bygga nytt.
Osäkerhet om vilken hyra som kan sättas och om framtida hyresutveckling är tillräcklig hämmar bostadsbyggandet. Med friare hyressättning minskar den osäkerheten och fler vill bygga nytt.
Hyran är fastighetsägarens enda intäkt och för att avgöra om det lönar sig att bygga är det därför avgörande vilken hyra som kan sättas för de nya bostäderna och hur den hyran utvecklas över tid i förhållande till alla kostnader. De vanligaste sätten att bestämma hyror i nybyggda bostäder präglas alla av osäkerhet. Det är svårt att komma överens med Hyresgästföreningen om bruksförhandlade hyror eller presumtionshyror – och såväl förutsebarhet som möjligheter att påverka hyresutvecklingen över tid begränsas i ett bristfälligt fungerande förhandlingssystem. Individuellt förhandlade, ofta kallat ”egensatta”, hyror har inte godkänts i en kollektiv förhandling och det finns alltid en risk att de sänks av hyresnämnden vid en prövning.
Den osäkerheten medför inte bara en risk som gör att företag avstår nya byggprojekt. I projekt som ändå startas upplever den som bygger det nödvändigt att ta höjd för en otillräcklig hyresutveckling över tid. Inflyttningshyrorna sätts då högre än vad som annars vore nödvändigt och färre har möjlighet att efterfråga nybyggda hyresrätter, vilket även det hämmar bostadsbyggandet.
För några år sedan föreslog en statlig utredning en lösning med fri hyressättning vid nyproduktion för att begränsa osäkerheten när det byggs nya hyresrätter. Någon sådan reform har inte genomförts ännu, men Fastighetsägarna anser att en sådan är nödvändig för att främja byggandet av fler hyresrätter och skapa en hyresbostadsmarknad som över tid blir mer tillgänglig och som erbjuder trygghet och förutsebarhet för både hyresgäster och hyresvärdar.
Hyresvärdar som väljer en kollektivt förhandlad nyproduktionshyra, det vill säga enligt bruksvärde eller presumtionshyra, och inte kommer överens med Hyresgästföreningen om hyresnivån ges möjlighet att få hyran prövad av hyresnämnd innan bygget påbörjas. Det undanröjer osäkerhet om vilken hyra som kommer att gälla och främjar därigenom att fler byggprojekt kan komma till stånd.
Hyresvärd ges möjlighet att som alternativ till andra metoder för bestämmande av hyran välja fri hyressättning när nya bostäder skapas. Vid inflyttning, den första såväl som senare, kommer hyresvärden och hyresgästen överens om en hyresnivå och princip för årlig hyresjustering, till exempel enligt konsumentprisindex (KPI). Hyresavtal gäller tillsvidare, men innehåller tidpunkt för villkorsändring då hyresvillkoren också kan skälighetsprövas i hyresnämnd.
Med regler för besittningsskydd och den ökade förutsebarheten skapas trygghet för både hyresgäster och hyresvärdar, samtidigt som valmöjligheten främjar investeringar i både nya och befintliga hyresbostäder. Behovet av att ”ta höjd” för en osäker hyresutveckling saknas, vilket ger utrymme för en lägre nyproduktionshyra.