Underlätta bostadsbyggande

Jämfört med andra bostäder är byggandet av hyresrätter ett långsiktigt åtagande. Ingen bostadsrättsförening eller enskilt hushåll tar över ansvaret för förvaltningen, utan hyresvärden har ett långsiktigt perspektiv för att själv äga och förvalta dem. För att avgöra om det lönar sig att bygga är det avgörande vilken hyra som kan sättas för de nya bostäderna och hur den hyran utvecklas över tid i förhållande till alla kostnader. Osäkerhet är en risk och den behöver man ta höjd för om kalkylen ska gå ihop.

I dag upplever många att osäkerheterna är för stora för att investera i så många nya hyresrätter som man skulle vilja. Det är svårt att komma överens med Hyresgästföreningen om nyproduktionshyrorna, förhållandet mellan hyresintäkter och kostnader över tid är svårbedömt och överenskommelser som görs direkt med hyresgäster kan rivas upp vid prövning i hyresnämnden.

Möjlighet att som alternativ till dagens hyressättningsmetoder även kunna välja fri hyressättning vid nyproduktion eller att få kollektivt förhandlad nyproduktionshyra prövad i hyresnämnd innan själva byggarbetet påbörjas skulle märkbart minska den osäkerheten. Med mindre osäkerhet och bättre möjligheter att under fastighetens livstid anpassa bostäderna till boendes önskemål förbättras villkoren för att bygga fler nya hyresbostäder.

Bostadsbyggande kringgärdas av ett omfattande regelverk. Flera lagar, förordningar, föreskrifter och riktlinjer styr vad som får byggas, var bostäder får uppföras, vilka egenskaper bostäder ska ha och så vidare. Regelverken påverkar vilka projekt som kan genomföras, hur lång tid det tar från idé till att spaden sätts i jorden, hur höga produktionskostnaderna blir och ytterst även vem som har möjlighet att bygga nya bostäder.

Regelförenklingar utgör ingen universallösning för fler bostäder. Men en översyn av vilka delar av det samlade regelverket som är nödvändiga, vilka undantag som kan tillåtas, hur värdet av bostadsbyggande på en plats oftare kan avvägas mot riksintressen och delar av miljölagstiftningen kan bidra till att fler bostäder byggs, på kortare tid och till en lägre kostnad.

Här ingår också kommuners, länsstyrelsers och andra myndigheters förmåga och beredskap för att på kortare tid än i dag hantera olika ärenden som påverkar detaljplane- och bygglovsprocessen. I dag tar det genomsnitt nästan fem år från beslut om ett planuppdrag till dess att startbesked ges. Sedan tillkommer tiden för att bygga. Det borde kunna göras på halva den tiden. Ineffektiviteten leder till att projekt aldrig genomförs eller att de bostäder som byggs blir dyrare än nödvändigt.

Översynen av reglerna bör syfta till att göra det möjligt att bygga på fler platser. I dag står regler om bland annat överklagandemöjligheter, strandskydd, artskydd, riksintressen och buller i vägen för bostadsbyggande. Sådana hinder berör ofta platser som är eftertraktade att bo och leva på, varför det även finns företag och privatpersoner som är villiga att bygga bostäder på dem. Om de bara fick. Bättre möjligheter att väga behovet av bostadsbyggande mot sådan skyddslagstiftning, med utrymme för att oftare utfärda dispenser med eller utan villkor, skulle möjliggöra bostadsbyggande som i dag uteblir.

Sedan 2015 innehåller plan- och bygglagen en begränsning av kommunens möjligheter att både generellt och i enskilda fall ställa egna krav på byggnadsverks tekniska egenskaper. Redan tidigare var det förbjudet för kommunerna att formulera egna krav som gick utöver de statliga föreskrifterna. Likväl förekommer det alltjämt att lokala beslut avseende byggnaders tekniska egenskaper och byggherrars materialval förhindrar bostadsbyggande eller gör det dyrare än nödvändigt. Om kraven är gemensamma över hela landet och kommuners möjligheter att fortsätta ställa egna krav begränsas ytterligare blir det lättare att bygga standardiserat på olika orter. Bostäder kan då byggas både snabbare och billigare.

Enskilda byggprojekt fördyras eller hindras även av att kommuner ibland upprättar exploateringsavtal med krav som går utöver de krav som uppställs i lagstiftningen, till exempel krav på viss upplåtelseform eller att byggherren ska bekosta investeringar som berör fler delar än det specifika bostadsprojektet. Kunskapen om vad ett exploateringsavtal får omfatta behöver öka i kommunerna, liksom förståelsen för vilka krav som motverkar de investeringar som efterfrågas på bostadsmarknaden.

Avstånd till arbete, skolor och annan service är centralt för att en plats ska anses attraktiv att bosätta sig på, men även som bedömningsgrund för om olika hushålls bostadsbehov tillgodoses. Hur långt avståndet är i kilometer spelar som regel mindre roll än hur lång restiden är. Med en utbyggd och väl fungerande infrastruktur förkortas restiden, en plats blir mer attraktiv att bo på och därmed växer efterfrågan på bostäder som redan finns på platsen och på nya som kan tillkomma. Ett växande marknadsunderlag och lägre risk främjar investeringar i bostadsbyggande på platsen.

Ny spårbunden trafik, förlängda busslinjer och större turtäthet är infrastrukturinvesteringar i kollektivtrafik som främjar bostadsbyggande. Detsamma gäller ett förbättrat väg-/gatunät, cykelbanor och andra lokala investeringar i olika former av infrastruktur, inklusive tillgång till förskolor, skolor, infartsparkering, lokal handel med mera. Sådana offentliga investeringar kan omvandla så kallade C-lägen till A-lägen och locka fler att bygga bostäder som efterfrågas.

Att köpa en bostad är dyrt. För de flesta förutsätter det möjlighet att beviljas ett bolån av banken. Även om debatten ofta fokuserar på ungas möjligheter att låna till sin första bostad berör utmaningarna betydligt fler. Valet att köpa en bostad kan komma långt senare i livet och till och med bli en ofrivillig nödvändighet. Långa köer begränsar ofta tillgången till hyresrätter för den som vill hyra och vid en separation kan en person snabbt behöva köpa en ny bostad.

Höga krav på eget insatskapital, amorteringskrav och andra kreditrestriktioner som skärpts under åren gör tröskeln hög för många som vill komma in på bostadsmarknaden för första gången via en bostadsrätt eller som vill lämna hyresmarknaden för en bostadsrätt, ett radhus eller en villa.

Villkoren för att få bolån påverkar därför både rörligheten på bostadsmarknaden och hushållens förmåga att efterfråga bostäder. När efterfrågan begränsas sjunker också bostadsbyggandet. Om lånevillkoren sammantaget motverkar rörligheten, hindrar etablering på bostadsmarknaden och gör det svårare att tillföra den mängd nya bostäder som behövs för att möta lokala bostadsbehov bör man överväga om avsedda syften kan uppnås på annat sätt.

För att öka hushållens möjligheter att låna till en bostad bör det skärpta amorteringskravet slopas. För förstagångsköpare borde det vara möjligt att under de första fem åren slippa all amortering. Förstagångsköpare och hushåll som under en period i stället hyrt bostad bör dessutom ges tillgång till ett startlån som i praktiken sänker bolånetaket.

Småhusbyggandet har under flera år halkat efter byggandet av flerfamiljshus. Vi bygger en väsentligt lägre andel småhus än i andra europeiska länder.

Grundläggande för bostadsförsörjningen på olika orter är att utbudet av bostäder möter konsumenternas behov och efterfrågan. Efterfrågan påverkas inte bara av hushållens ekonomiska förutsättningar, utan även av boendepreferenser. I undersökningar av hur människor önskar bo hamnar småhusboende som regel högt, vilket under flera år inte avspeglats i planering för och byggande av den sortens bostäder.

De kommuner som inte planlagt tillräckligt med mark som är attraktiv för småhusbyggande behöver göra det. Där kommunernas egna resurser inte räcker för att åstadkomma detta bör staten kunna bistå genom vägledning och stöd från Boverket eller länsstyrelserna. Möjligheter för hushåll som vill byta boende i lägenhet mot småhus, t ex då familjen växer, skapar ökad rörlighet i bostadsbeståndet och frigör befintliga lägenheter för andra.

I det som redan byggts finns möjligheter att bygga mer. En mer flexibel användning av det befintliga fastighetsbeståndet ger till exempel utrymme att konvertera yta som används för lokaler till bostäder, tillfälligt eller permanent. Det är ett sätt att nyttja fastighetsbeståndet mer effektivt. Men det förutsätter att regelverken anpassas för att undanröja de hinder som finns.

Vid konvertering till bostad är det som regel nödvändigt med kostsamma ingrepp och lösningar för att uppfylla de krav som ställs på bostäder. Ytterligare kostnader, risker och fördröjning uppstår om det behövs ändringar av detaljplan. Vid regelförenklingar bör man därför även titta på planprocessen och egenskapskrav på byggnader för att främja konverteringar och en mer klimateffektiv användning av befintligt fastighetsbestånd. Man kan även göra det skattemässigt förmånligt att omvandla lokaler till bostäder, och förhindra att skattelagstiftningen bidrar till att öka kostnaderna, inte minst i städer med bostadsbrist.

Men även hyreslagstiftningen innehåller regler som försvårar konvertering och behöver förändras i de avseendena. En omvandling medför till exempel ofta större kostnader än en nyproduktion och såväl hyressättning som hyresutveckling behöver kunna medge framtida intäkter som gör en konvertering affärsmässigt försvarbar. Hyran för kommersiella lokaler är inte reglerad på samma sätt som bostäder.