Se över dina avtal vid ombyggnation

Vanliga avtalsproblem i byggprojektets olika skeden

En entreprenad är ett projekt som lever över lång tid. Entreprenaden inleds med upphandlingen, fortsätter med utförandet och avslutas med ansvarstiden. Rekommendationen är att inför varje ombyggnation tänka igenom hur entreprenaden över tid kommer att påverka hyresförhållandet och vilka delar som bör regleras genom avtal. Nedan har vi sammanställt de problem som kan dyka upp i projektets olika skeden.

Problem som kan uppstå före ombyggnad

• Vad som ska utföras
  Lyft in i hyresavtalet vilka arbeten som ska utföras. Bilägg gärna handlingar som definierar vilka arbetena är.
• Ändrings- och tilläggs- och avgående arbeten
  Reglera hur ÄTA-arbeten ska hanteras inom ramen för hyresavtalet. Vilka rättigheter och skyldigheter har hyresgästen att beställa ÄTA-arbeten? Hur ska ÄTA-arbeten påverka hyressättning?
• Hyressättningen
  Hur ska hyran påverkas av om hyresgästen tar en del av kostnaden för de utförda arbetena? Vid vilken tidpunkt kan man i så fall ta ut en full marknadshyra för de utförda arbetena? Vilken betydelse får det för hyresgästens betalningsskyldighet om avtalet upphör i förtid? Ska hyresgästen ha rätt till skadestånd för nedlagda kostnader vid avflyttning? Det gäller att ha tänkt igenom situationen noga och att ha reglerat olika scenarier i hyresavtalet.

Problem som kan uppstå under ombyggnad

• Roller
  Det är bra att reglera vilken roll en hyresgäst ska ha under entreprenadtiden. Ska denne vara med på byggmöten och få föra dialog självständigt med entreprenören? Får hyresgästen beställa arbeten själv?
• Nedsättning av hyra
  Typiskt sett sker entreprenaden på ett befintligt bestånd med verksamhet som pågår samtidigt som entreprenaden. Det är vanligt att avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning av hyra på grund av störningar från entreprenaden eller förseningar med tillträde. Det är också vanligt att ålägga hyresgästen betalningsansvar om andra hyresgäster får nedsättning av hyra på grund av entreprenaden.
• Oförutsedda händelser
  Många olika händelser kan inträffa under entreprenadtiden som man i viss mån bör ha tänkt igenom och beaktat även i hyresavtalet. Vad händer om någon av de inblandade parterna går i konkurs under entreprenadtiden? Eller vad händer om det uppstår skador, som till exempel en brand?
• Tidpunkt för färdigställande
  Tidpunkten för färdigställandet kan förändras beroende på hur entreprenaden utvecklas. Hur påverkar det tillträde och i förlängningen hyran om entreprenaden blir försenad? Och hur avgör parterna när arbetena är färdigställda?

Problem som kan uppstå efter ombyggnad

• Fel som upptäcks i efterhand
  Hur ska parterna förhålla sig till varandra om det framkommer fel som entreprenören ska avhjälpa? Det finns många situationer som går att avtala i ett tilläggsavtal.

Ombyggnad av lokaler 

Som hyresvärd är det vanligt att utföra arbeten i lokaler för en hyresgästs räkning, det kan till exempel handla om renoveringar, ändrade planlösningar eller utökade ytor. När en ombyggnation sker i samarbete med en lokalhyresgäst är det viktigt att detta regleras i hyresavtalet.

Gemensamt för många ombyggnationer i lokaler är att det finns mycket mer än ersättningen som behöver regleras i hyresavtalet. Ofta behövs två avtal, ett avtal som tecknas med entreprenören och ett annat med hyresgästen. Avtalet med hyresgästen sker ofta som ett tilläggsavtal till det befintliga hyresavtalet.

Ett vanligt problem är att entreprenadavtalet och hyresavtalet inte överensstämmer med varandra. Sådana brister riskerar ofta att drabba hyresvärden, eftersom hyreslagen är en skyddslagstiftning för hyresgästen. För att undvika att arbetet blir både dyrt och oförutsägbart är det klokt att ta hjälp av en fastighetsjurist med expertkompetens inom entreprenadrätt.