Vi tar hand om förhandlingen av lokalhyran i Stockholm
För lokaler gäller fri hyressättning – det är upp till parterna att enas om hyran och villkor. Våra fastighetsjurister hjälper dig med förhandlingen.
Skicka en förfrågan
För lokaler gäller fri hyressättning – det är upp till parterna att enas om hyran och villkor. Våra fastighetsjurister hjälper dig med förhandlingen.
Skicka en förfråganLokalhyran består av tre delar: bashyra, driftstillägg och fastighetsskatt. Bashyran kallas ibland för kallhyra, och är med andra ord hyran utan drifttillägg, såsom värme, skötsel, el och vatten. Bashyran beräknas varje år eller kvartal utifrån KPI:er, medan drifttilläggen beräknas utifrån ett index för prisutvecklingen i producent- och importledet. Andra typer av drifttillägg är lokalvård, snöröjning och ventilationskontroller.
Som brf eller fastighetsägare kan det vara mer lönsamt att förhandla om drifttilläggen snarare än bashyran, eftersom bashyran är det som jämförs när ett nytt lokalhyrseavtal ska skrivas. Har du en högre bashyra har du även en större möjlighet till högre hyra vid förhandlingarna.
Den tredje delen av hyran utförs av fastighetsskatten. Denna faktureras utifrån hur stor andel av byggnadens totala area som hyrs ut och är reglerad enligt skattelagstiftningen. Därför går den inte att förhandla.
Det krävs stor kunskap om lokalhyresmarknaden för att kunna omförhandla lokalhyran på rätt sätt. Grunden för förhandlingen av lokalhyran är marknadshyrorna, det vill säga hyran för liknande lokaler i området. Du måste ha koll på vad marknadshyran är, för att kunna säga upp ett lokalhyreskontrakt för omförhandling. Endast då kan du veta vad en skälig hyra för din lokal är. Sägs lokalhyreskontraktet upp på fel grunder riskerar du som fastighetsägare eller din bostadsrättsförening att bli skadeståndsskyldig. Därför är det av yttersta vikt att denna bedömning är korrekt från början.
Det är också viktigt att lokalhyreskontraktet sägs upp i rätt tid. Vanligast är att kontraktsperioden löper till den 1 oktober. Men eftersom lokalhyreskontrakt i regel har en uppsägningstid på nio månader, behöver uppsägningen ske innan den 31 december. Redan då behöver du veta vad du ska begära i ny hyra.
Marknadshyran är den hyra som liknande lokaler med motsvarande läge kan ta ut på marknaden. Marknadshyran styrs med andra ord av efterfrågan. För att sätta lokalhyror, som baseras på fri hyressättning och inte regleras av lagar, är marknadshyran en bra utgångspunkt. Genom att ha koll på marknadshyran kan du avgöra vad lokalhyran för just din lokal bör vara.
Lokalhyrorna betyder mycket för en fastighetsägares eller bostadsrättsförenings ekonomi. Den främsta fördelen med att förhandla lokalhyran är att du ser till att du får den intäkt som din lokal är värd.
Det finns många saker att tänka på inför förhandlingen av lokalhyran och kontraktsskrivningen, bland annat följande:
Lokalhyran består av tre delar: bashyra, driftstillägg och fastighetsskatt. Bashyran kallas ibland för kallhyra, och är med andra ord hyran utan drifttillägg, såsom värme, skötsel, el och vatten. Bashyran beräknas varje år eller kvartal utifrån KPI:er, medan drifttilläggen beräknas utifrån ett index för prisutvecklingen i producent- och importledet. Andra typer av drifttillägg är lokalvård, snöröjning och ventilationskontroller.
Som brf eller fastighetsägare kan det vara mer lönsamt att förhandla om drifttilläggen snarare än bashyran, eftersom bashyran är det som jämförs när ett nytt lokalhyrseavtal ska skrivas. Har du en högre bashyra har du även en större möjlighet till högre hyra vid förhandlingarna.
Den tredje delen av hyran utförs av fastighetsskatten. Denna faktureras utifrån hur stor andel av byggnadens totala area som hyrs ut och är reglerad enligt skattelagstiftningen. Därför går den inte att förhandla.
Det krävs stor kunskap om lokalhyresmarknaden för att kunna omförhandla lokalhyran på rätt sätt. Grunden för förhandlingen av lokalhyran är marknadshyrorna, det vill säga hyran för liknande lokaler i området. Du måste ha koll på vad marknadshyran är, för att kunna säga upp ett lokalhyreskontrakt för omförhandling. Endast då kan du veta vad en skälig hyra för din lokal är. Sägs lokalhyreskontraktet upp på fel grunder riskerar du som fastighetsägare eller din bostadsrättsförening att bli skadeståndsskyldig. Därför är det av yttersta vikt att denna bedömning är korrekt från början.
Det är också viktigt att lokalhyreskontraktet sägs upp i rätt tid. Vanligast är att kontraktsperioden löper till den 1 oktober. Men eftersom lokalhyreskontrakt i regel har en uppsägningstid på nio månader, behöver uppsägningen ske innan den 31 december. Redan då behöver du veta vad du ska begära i ny hyra.
Marknadshyran är den hyra som liknande lokaler med motsvarande läge kan ta ut på marknaden. Marknadshyran styrs med andra ord av efterfrågan. För att sätta lokalhyror, som baseras på fri hyressättning och inte regleras av lagar, är marknadshyran en bra utgångspunkt. Genom att ha koll på marknadshyran kan du avgöra vad lokalhyran för just din lokal bör vara.
Lokalhyrorna betyder mycket för en fastighetsägares eller bostadsrättsförenings ekonomi. Den främsta fördelen med att förhandla lokalhyran är att du ser till att du får den intäkt som din lokal är värd.
Det finns många saker att tänka på inför förhandlingen av lokalhyran och kontraktsskrivningen, bland annat följande:
Lokalhyresförhandlingen påbörjas när du som fastighetsägare eller din brf väl har hittat en hyresgäst. Men vi hjälper dig även i skedet innan, både med lokalutredningen för att ta reda på vilken hyresnivå din lokal bör ligga på, men även att med att hitta den perfekta hyresgästen till lokalen. Våra lokaluthyrare är experter på att ta ett helhetsgrepp om lokaluthyrningen, och finns vid din sida, inte bara medan ni hittar en lokalhyresgäst, utan även efteråt. Det garanterar en långvarig hyresgästrelation som passar för verksamheten.