Fakta om hyresmarknaden
Hyresmarknaden beskrivs ofta förenklat. Här samlar vi fakta, förklaringar och perspektiv för att bidra till en mer nyanserad och faktabaserad diskussion.
Hyresmarknaden beskrivs ofta förenklat. Här samlar vi fakta, förklaringar och perspektiv för att bidra till en mer nyanserad och faktabaserad diskussion.
Bruksvärdessystemet utgör grunden för hur hyran i en hyreslägenhet bestäms. Hyran bestäms utifrån lägenhetens egenskaper och ska vara likvärdig med hyran för andra jämförbara lägenheter på orten. Hyran sätts alltså inte fritt utifrån vad någon är villig att betala för lägenheten eller hyresvärdens kostnader för att tillhandahålla den, utan inom ramen för ett system som bygger på jämförelser.
Hyran får inte vara påtagligt högre än hyran för andra lägenheter på orten med liknande egenskaper. Det är framför allt kollektivt förhandlade hyror, det vill säga hyror som hyresvärden förhandlat med Hyresgästföreningen, som avgör bruksvärdeshyran för liknande lägenheter. Det innebär att de kollektiva förhandlingarna är normerande för hyresnivåerna.
När hyran ska sättas för en lägenhet utgår man från brukesvärdesfaktorerna:
Den bruksvärdesfaktor som, utöver lägenhetens storlek, får störst inverkan på hyran är lägenhetens standard och modernitetsgrad.
Även om bruksvärdessystemet är utgångspunkten för hyressättning finns det situationer där andra regler gäller. Dessa undantag ger i vissa fall större avtalsfrihet och andra principer för hur hyran bestäms. Två centrala modeller är presumtionshyra och blockhyra.
De olika reglerna och hyressättningsmodellerna gör det svårt att veta vilka regler som gäller för hyressättningen i det enskilda fallet. Det leder också till att lägenheter som av hyresgästen uppfattas som likvärdiga kan ha helt olika hyror, beroende på vilket system de förhandlats inom.
Om minst tre lägenheter hyrs ut till en hyresgäst som i sin tur ska hyra ut lägenheterna i andra hand kan blockhyra användas. Blockhyra förutsätter att hyresnämnden godkänner uthyrningen och innebär att parterna får en större avtalsfrihet. Det möjliggör till exempel andra hyresnivåer än de som styrs av bruksvärdessystemet. Blockhyra är vanligt vid uthyrning av lägenheter som personalbostäder, studentbostäder och de sociala kontrakt som kommunernas socialtjänst upplåter för vissa hushåll. Läs mer om blockhyra.
Det finns också andra undantag från bruksvärdesreglerna. Bland annat ett system för presumtionshyra vid tillval.
När nya hyresrätter byggs finns det ytterligare sätt att bestämma hyran. Valet av modell påverkar både hyresnivån och förutsättningarna att genomföra projektet. Olika sätt att bestämma hyran innebär olika grad av förutsägbarhet och olika möjligheter att få ekonomin att gå ihop i nya projekt. Det påverkar i sin tur hur mycket som byggs – och därmed tillgången på nya hyresrätter.
När den som bygger hyresrätter inte på förhand vet hur intäkterna kommer att se ut ökar risken. I dagens system tvingas därför den som bygger att prissätta risken för den osäkra framtida hyresutvecklingen genom att sätta en högre ingångshyra än vad som annars vore nödvändigt.
Med en förutsägbar hyresutveckling och/eller större möjligheter för hyresvärden att anpassa hyresutvecklingen över tid minskar behovet av en sådan riskpremie. Inflyttningshyror skulle då kunna sättas lägre, vilket skulle göra nybyggda bostäder tillgängliga för fler.
Vid direktförhandlad hyra sätter fastighetsägaren hyran utifrån vad som bedöms vara en skälig nivå och genom att teckna ett hyreskontrakt godkänner hyresgästen hyran.
De inflyttade hyresgästerna kan dock kräva att hyran prövas i efterhand, vilket innebär en osäkerhet för den som bygger. Hyran i beräkningsunderlaget för att få ihop byggkalkylen kan komma att sänkas.
Den som bygger bostaden förhandlar hyran med Hyresgästföreningen. Hyran baseras då på jämförelser med liknande lägenheter.
Eftersom hyran utgår från befintliga bostäder kan det vara svårt att nå nivåer som motsvarar kostnaderna för att bygga nytt. Det byggs då färre bostäder än vad som behövs.
För att avhjälpa detta infördes 2006 ett system där man i nyproduktion i stället kan välja en modell med så kallad presumtionshyra.
Hyran förhandlas med Hyresgästföreningen utifrån en kalkyl som bygger på projektets kostnader och en rimlig avkastning.
De första femton åren kan fastighetens hyra inte bruksvärdesprövas, vilket skapar större förutsägbarhet kring hyresintäkterna.
Men hyresvärden kan inte kräva att Hyresgästföreningen accepterar en hyra som motsvarar kostnaderna och rimlig avkastning. Om parterna inte kommer överens blir det ingen presumtionshyra. I praktiken ger det Hyresgästföreningen ett betydande inflytande över vad som kan byggas och inte.
Under de första femton åren kan presumtionshyror dessutom inte ligga till grund för jämförelser enligt bruksvärdessystemet, vilket innebär att systemet inte får in nya jämförelsehyror. Detta leder till att det blir svårt att bestämma vad som är korrekt hyra utifrån bruksvärdet för lägenheter som inte omfattas av presumtionshyra.
Systemet innebär också en betydande osäkerhet eftersom hyresvärden inte vet hur hyrorna utvecklas efter 15 år, när presumtionstiden tar slut.
Sverige har ett i internationellt perspektiv unikt system för hyressättning av bostäder. Bostadsbolag som hyr ut lägenheter gör det på en reglerad marknad. Systemet vilar på två grundpelare: kollektiva förhandlingar och bruksvärdesprincipen. När dagens hyressättningssystem infördes 1969 var det tänkt att främja ett större utbud av hyresrätter än vad den tidigare hyresregleringen gjort, samtidigt som det skulle säkerställa trygghet och förutsägbarhet för hyresgästen.
Den utbudsstimulerande effekten uppnåddes emellertid inte i tillräcklig utsträckning och flera justeringar har under åren gjorts för att komma tillrätta med detta. Det har resulterat i att det i dag finns flera olika sätt att bestämma hyran för likvärdiga lägenheter, samtidigt som det fortfarande finns bostadsbrist på många orter.
Marknadshyror innebär att hyran sätts på en fri marknad där priset påverkas av utbudet av bostäder och betalningsviljan hos dem som efterfrågar dem.
I praktiken kombineras sådana system nästan alltid med någon form av reglering för att värna konsumentskyddet. De vanligaste reglerna handlar om när och hur hyror får förändras över tid.
I många länder finns också ett starkt besittningsskydd för hyresgäster. Det innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar så länge hyresavtalet sköts, även i system där hyrorna i större utsträckning bestäms av marknaden.
Begreppet friare hyressättning används ofta som synonym till marknadshyror, men är i själva verket ett system med något friare prisbildning än inom ett mer reglerat system.
Det kan till exempel handla om att ge större utrymme för individuella överenskommelser eller att i högre grad låta efterfrågan påverka hyresnivåer, utan att helt ta bort befintliga regler, som exempelvis besittningsskydd och skydd mot kraftigt höjda hyror.
Även om det inte alltid framkommer i debatten finns det ett brett spektrum av möjliga modeller mellan dagens hyressättningssystem och en helt fri prisbildning.
Det går att kombinera ökad flexibilitet i hyressättningen och hur hyror justeras över tid med ett fortsatt starkt konsumentskydd.