Fastighetsägarens ansvar
Att äga och förvalta en fastighet innebär ett stort ansvar för såväl byggnaden som människors hälsa och säkerhet. Detta regleras i Miljöbalken och innebär att du som fastighetsägare ansvarar för att gällande lagar följs genom så kallad egenkontroll.
Vad är egenkontroll?
Egenkontroll är ett förebyggande arbete där du som fastighetsägare fortlöpande planerar och kontrollerar din verksamhet för att motverka och förebygga risker och skador. God egenkontroll innebär att det finns dokumentation och inarbetade rutiner för fastighetens berörda kontrollpunkter som kan utgöra risker för människors hälsa eller för miljön. Det förutsätter att det finns en tydlig ansvarsfördelning inom organisationen som säkerställer att rätt insatser genomförs.
Egenkontrollens ekonomiska fördelar
Ett välfungerande egenkontrollarbete ger flera ekonomiska fördelar för dig som fastighetsägare. En fastighet som sköts om löpande och systematiskt behåller oftast sitt värde bättre över tid, kostnader för underhåll och akuta reparationer minskar och i vissa fall kan du få en lägre försäkringspremie. Tydlig dokumentation underlättar när nya personer ska läras upp och säkerställer att viktig kunskap inte går förlorad i verksamheten eller bostadsrättsföreningen. Det är även smidigt vid kontakt med olika tillsynsmyndigheter.
21 kontrollområden
1. Avfall
2. Brandskyddskontroll och sotning
3. Buller
4. Byggnad och tillhörande tomt
5. Cisterner
6. Elanläggning
7. Elektriska och magnetiska fält
8. Energi
9. Fukt och mikroorganismer
10. Hissar och motordrivna anordningar
Lagkrav och tillsyn
Krav på egenkontroll för fastighetsägare regleras av Miljöbalken och kommunen agerar som ansvarig tillsynsmyndighet. Kommunens uppgift är att granska och bedöma hur egenkontrollen följs, men de ska även bidra med råd och stöd.
Gör en underhållsplan
En underhållsplan är ett dokument där man sammanställer de underhållsåtgärder som ska utföras i framtiden. Fördelarna är flera. Risken för akuta oförutsedda utgifter minskar och den totala kostnaden för underhåll minskar eftersom tidig underhållsinsats oftast är billigare än en senare.
En byggnad ska underhållas så att de tekniska egenskaperna hos byggnaden i huvudsak bevaras under en ekonomiskt rimlig livslängd. Byggnadens yttre ska hållas i vårdat skick. Det är den som äger en byggnad eller en tomt som ansvarar för drift och förvaltning. Sköts inte underhållet så att regelverkets krav uppfylls, har byggnadsnämnden i den berörda kommunen möjlighet att ingripa.
Underhållsåtgärder kan placeras i två kategorier; avhjälpande underhåll (samlingsbegrepp för åtgärder för att reparera en trasig produkt) och förebyggande underhåll (åtgärder för att förebygga och undvika fel).
Det förebyggande underhållet uppdelas i sin tur i periodiserat underhåll och driftnära eller löpande underhåll. Avhjälpande underhåll är att betrakta som akut underhåll som dessutom är svårt eller omöjligt att planera i tid. Det är viktigt att skilja underhåll från drift. Med drift menas fastighetsnära service som syftar till att övervaka och styra fastigheten.
I underhållsplanen finns även myndighetsbesiktningar som obligatorisk ventilationskontroll (OVK), elrevision, hissbesiktningar med mera och även dessa ska vara kostnadsuppskattade.
Underhåll ska heller inte förväxlas med en investering som syftar till att öka fastighetens värde till skillnad från underhåll vars syfte är att bibehålla fastighetens värde.
Innan man kan göra en underhållsplan måste fastigheten inventeras för att undersöka status på byggnaden och vilka underhållsåtgärder som krävs. Därefter delas åtgärderna förslagsvis upp i akutaåtgärder, åtgärderinom fem år och åtgärder inom tio år. Dessutom är det från och med januari 2024 ett lagkrav att nyproducerade och ombildade fastigheter har en 50-årig underhållsplan.
Drift och underhåll för dig som fastighetsägare
Radon och radonmätning
Radon är en osynlig och luktfri radioaktiv gas som endast upptäcks genom en radonmätning. Långvarig exponering för radongas ökar risken att utveckla lungcancer, och därför är det viktigt att regelbundet göra radonmätningar för att se till att man håller sig inom gränsvärdena.
Ventilation och OVK-besiktning
Människors hälsa och välbefinnande beror till stor del på kvaliteten på luften vi andas. En stor del av våra liv vistas vi inomhus och därför är det viktigt att inomhusluften är så bra som möjligt. Genom att löpande utföra den obligatoriska ventilationskontrollen säkerställer du en god inomhusluftkvalitet.
Systematiskt brandskyddsarbete
Enligt lag har alla fastighetsägare och bostadsrättsföreningar ett ansvar att arbeta med det systematiska brandskyddsarbetet (SBA). Det bör inkludera en riskanalys, dokumentation, uppföljning och utbildning. För att underlätta arbetet har vi tagit fram en handbok med viktiga tips, checklistor och rekommendationer.
Avfall och förpackningsinsamling
I flerfamiljshus och bostadsrätter ansvarar du som fastighetsägare för att ordna avfallsinsamling och se till att avfallshanteringen fungerar. God service, sortering, ordning och reda, och tydlig information är förutsättningar för god avfallshantering. Det är även viktigt att hålla sig uppdaterad om lagar och specifika regler gällande avfallshantering i din kommun då detta kan hanteras olika.
Det här räknas som störande lukt
Matos, tobaksrök, soplukt, avloppslukt, vedeldningsrök och avgaslukt är exempel på lukter som kan räknas som störande. Om lukten är tydlig och förekommer ofta eller under längre tid bör orsaken undersökas.
Så undviker du legionella
Legionella förekommer naturligt i sjöar, vattendrag och grundvatten. Bakterien följer med vattnet in i byggnaden och växer till i vattenledningar som inte håller rätt temperatur, vilket kan orsaka allvarlig lunginflammation.
Effektiv energianvändning
Som fastighetsägare förväntas du hushålla med energi och använda förnyelsebara energikällor. Detta ställer krav på kunskap om fastighetens energianvändning och effektiviseringsmöjligheter genom exempelvis OVK, IMD och energideklaration.
Förebygg angrepp av skadedjur och ohyra
Skadedjur och ohyra kan vålla stor ekonomisk skadegörelse genom angrepp på material och genom smittspridning. Hur råttsäkrar man fastigheten? Hur hanterar man störande fåglar? Hur sanerar man vägglöss? Och hur blir man av med silverfiskar?
Balkonger, lekplatser och skyddsrum
Det finns mycket att ta hänsyn till gällande fastigheten och dess kringliggande tomt. Här har vi samlat lagar och regler som är viktiga att känna till gällande balkonger, fettavskiljare, halkbekämpning, lekplatser och skyddsrum och vinterunderhåll.
Kemiska produkter och gasledningar
Fastighetsägare ansvarar för att kemikalier från den egna verksamheten hanteras så säkert som möjligt och att ett eventuellt utsläpp inte orsakar skada på människors hälsa eller miljön. Har du en gasledning i fastigheten är du även ansvarig för den.
Inventering och sanering av PCB
PCB (polyklorerade bifenyler) är ett samlingsnamn för drygt 200 giftiga och svårnedbrytbara organiska klorföreningar. Om PCB-halter upptäcks är det fastighetsägarens ansvar att inventera och sanera byggnaden eller anläggningen.
Vad gäller för hissar och rulltrappor?
Fastighetsägaren är ytterst ansvarig för att hissen och motordrivna anordningar fungerar och är säkra att använda. I det ansvaret ingår löpande kontroller, att genomföra underhåll och att åtgärda eventuella brister.
Förebyggande åtgärder mot mögel
När fuktskador inte åtgärdas kan mögel, bakterier, alger och kvalster växa. Därför är det viktigt att se över ventilationen om den skulle visa sig otillräcklig och åtgärda fuktskador så fort som möjligt när det upptäcks på fasad, väggar, tak eller golv.
Elektromagnetiska fält
Elektromagnetiska fält (EMF) bildas överallt där det finns elektrisk ström. Vid misstanke om att en verksamhet medför olägenheter för människors hälsa och miljön ska den som är ansvarig för fältet vidta åtgärder för att motverka olägenheten.
Är elanläggningen i fastigheten säker?
Elfel kan orsaka omfattande skador på person och egendom. Det är därför viktigt att lära sig att upptäcka och åtgärda fel och brister i tid. Som fastighetsägare förväntas du ha fortlöpande tillsyn av de elanläggningar som finns i dina fastigheter.
Hantering av köldmedier
Köldmedier är ämnen som ingår i bland annat kylar, frysar, luftkonditioneringsanläggningar och värmepumpar. Köldmedier kan ha en skadlig inverkan på miljön. Därför regleras användningen och hanteringen av köldmedia noggrant.
Vanliga typer av cisterner
Du som äger cisterner för gas, olja eller vatten är ansvarig för att lagring, hantering och kontroll sker på rätt sätt. Regelbunden inspektion och efterlevnad av relevanta lagkrav är avgörande för att säkerställa att cisterner fungerar säkert och effektivt.
Hantering av buller och störande ljud
Buller är ett vanligt problem som påverkar människors hälsa. Det är särskilt vanligt i tätbefolkade områden. Vanliga störningskällor i bostadsmiljöer är väg-, spår- och flygtrafik, ljud från grannar, fläktbuller, industrier, byggarbeten och konserter.
Sotning och brandskyddskontroll
Många bränder är relaterade till eldstäder. Därför är sotning och brandskyddskontroll en viktig del i arbetet med att förebygga brandfara. Som fastighetsägare är du ansvarig för att eldstaden är säker och finns med i kommunens sotningsregister.
Vad gäller för tryckkärl?
Tryckkärl är en behållare eller rörledning med gas eller vätska som är satt under tryck. Vanliga tryckkärl i fastigheter är pannanläggningar och varmvattensberedare. Olyckor som inträffar med tryckkärl kan få mycket allvarliga följder.
Förmåner för dig som medlem
Egenkontrollsystem
Som medlem får du förmånligt pris på vårt webbaserade egenkontrollsystem. Verktyget innehåller alla funktioner du behöver för att tillgodose myndigheternas krav på egenkontroll och hjälper dig att hålla koll på rutiner och dokumentation.
Lagbevakningstjänst
De lagar och regler som styr egenkontrollen för fastighetsägare uppdateras kontinuerligt. Med vår lagbevakningstjänst kan du känna dig trygg med att du får uppdateringar när lagändringar sker och har tillgång till det senaste underlaget. Pris 1495 kr per år.
Kurs: Egenkontroll i praktiken
Behöver du hjälp att komma igång med egenkontrollen? I denna kurs lär du dig hur du arbetar i praktiken för att följa miljöbalkens krav på egenkontroll av fastigheter. Som medlem får du 50 % rabatt på alla kurser från Fastighetsägarna Utbildning.
