IMD betyder individuell mätning och debitering och innebär att man som boende i ett flerbostadshus får betala för sin egen energiförbrukning av till exempel värme, el och varmvatten. Här får du en översikt över reglerna för IMD, när installation krävs och vilka alternativ som finns för att uppfylla kraven.
Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att boende i flerbostadshus betalar för sin egen förbrukning av värme och varmvatten. Den 1 juli 2021 infördes krav på IMD av värme för befintliga flerbostadshus med central värmekälla som överstiger vissa energiprestanda-gränser. Krav på IMD för tappvarmvatten gäller vid ombyggnad med nyinstallation eller väsentlig ändring av befintligt tappvarmvattensystem.
Krav på installation av IMD för tappvarmvatten gäller för nyproduktion av flerbostadshus sedan den 1 juni 2022. Det finns inga krav på IMD av värme för nyproduktion.
Krav på installation av utrustning för IMD av värme och tappvarmvatten i befintliga flerbostadshus infördes den 1 juli 2021. Kravet gäller befintliga flerbostadshus som genomför en ombyggnad som påverkar tappvarmvatteninstallationer. Kravet är att installera system för IMD av varmvatten i varje lägenhet. När det gäller värme gäller krav på installation av IMD för befintliga flerbostadshus med en energiprestanda, uttryckt som primärenergital, över:
Kravet på IMD för värme gäller flerbostadshus som har en central källa för distribution av värme till lägenheterna. Flerbostadshus som värms med direktverkande el omfattas därför inte av kravet. För befintliga flerbostadshus med en energiprestanda över kravnivåerna finns flera sätt att uppfylla IMD-kravet för värme:
Fastighetsägarnas rekommendation är att undvika att installera IMD av värme och i första hand välja att genomföra andra energieffektiviserande åtgärder för att nå en energianvändning som ligger under kravnivåerna.
Energieffektiviserande åtgärder kan göras antingen i samband med en planerad ombyggnad eller som fristående åtgärder. Om åtgärderna ska genomföras i samband med en ombyggnad måste de vara klara senast den 1 juli 2026. Om åtgärderna inte genomförs i samband med en ombyggnad skulle de ha varit färdiga senast den 1 juli 2023, vilket var den ursprungliga tidsfristen.
Proaktivt energiarbete är affärsmässigt gynnsamt och klimatsmart även för de aktörer som inte berörs av lagen och rekommenderas därför till alla fastighetsägare.
De nya reglerna från juni 2022 innefattar även regler för fjärravläsning, kostnadsfördelning och information om energianvändningen till de boende. I Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader (BFS 2022:3) finns krav och allmänna råd om fakturerings- och användningsinformation samt förslag på kostnadsfördelning för IMD av tappvarmvatten.
Reglerna anger också att värmeenergimätare, värmekostnadsfördelare och mätare för tappvarmvatten som installeras ska vara fjärravläsbara och de som redan är installerade ska göras, eller bytas ut mot, fjärravläsbara senast den 1 januari 2027.
Kravet på installation av IMD för varmvatten som infördes den 1 juli 2021 gäller alla befintliga flerbostadshus som genomför en ombyggnad som innefattar nyinstallation av tappvarmvatten eller väsentlig ändring av befintlig installation av tappvarmvatten. Kravet förutsätter således att det dels är en ombyggnad och dels att installationer påverkas. Kravet är att installera system för IMD av varmvatten i varje lägenhet.
Kostnaderna för kall- och varmvatten vid IMD tas fram genom Nils Holgersson‑undersökningen. De aktuella beräkningarna baseras på undersökningens redovisade kostnader för VA och fjärrvärme för åren 2024 och 2025, samt en drift‑ och underhållskostnad för IMD‑systemet beräknad till 5,45 kr/m³ (2024) och 5,48 kr/m³ (2025). Mer information och fullständiga tabeller finns på Nils Holgersson‑undersökningens webbplats.
Ombyggnad är en typ av ändring av byggnad. För att en ändring av en byggnad ska anses utgöra ombyggnad ska antingen hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas. På Boverkets hemsida finns mer information om regler för ombyggnad.
Möjlighet till undantag finns att införa IMD om byggnadsägaren kan påvisa att det inte är tekniskt genomförbart eller lönsamt att installera IMD i den enskilda byggnaden.
Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta har tagit fram en gemensam rekommendation för att underlätta för lokala parter att komma överens om införande av IMD för tappvarmvatten. Rekommendationen syftar till att effektivisera förhandlingarna och erbjuder vägledning genom hela införandeprocessen.
Nedan beskrivs hur man som fastighetsägare kan gå till väga för att leva upp till Boverkets lagkrav om IMD av värme. Arbetsgången kan delas in i fyra steg:
Krav på installation av IMD för värme gäller för befintliga flerbostadshus med en energiprestanda, uttryckt som primärenergital (läs mer m detta nedan), som är högre än:
Gränserna på 180 resp 200 kWh/år är energiprestanda räknat som primärenergital enligt Boverkets Byggregler, BBR25. Det vill säga det är en specifik och tidigare version av BBR som ska användas för att klargöra vilka fastigheter som berörs.
Kravet på IMD gäller flerbostadshus som har en central källa för distribution av värme till lägenheterna. Genom detta omfattas inte flerbostadshus som värms med direktverkande el av kravet.
Primärenergitalet är ett mått på byggnadens primärenergibehov
För att undersöka vilka byggnader som berörs används primärenergitalet som nyckeltal för gränsvärde. Primärenergitalet är ett mått på byggnadens primärenergibehov. Det ersatte måttet specifik energianvändning som användes för att uttrycka en byggnads energiprestanda i Boverkets byggregler fram till 2017. Primärenergitalet kan även hämtas från byggnadens energideklaration, som ska tas fram vart tionde år. Det är då viktigt att vara uppmärksam på vilken version av Boverkets byggregler, BBR, som har använts för beräkningarna. Gränsvärdena på 180 respektive 200 kWh/m2 är beräknade enligt beräkningsmetoden i BBR25, som beslutades år 2017. Den 1 september 2020 infördes BBR29 med en ny metod för att beräkna primärenergitalet. Var därför uppmärksam på att energideklarationen beskriver primärenergitalet och vilken version av BBR som har använts.
Alternativ för att uppfylla lagkravet enligt BFS 2022:3 är:
För de flerbostadshus som har en sämre energiprestanda än kravnivåerna finns det flera olika möjligheter att möta IMD-kravet. Dessa är att:
Energieffektiviserande åtgärder för att nå en energianvändning under kravnivån ska genomföras senast 2023-07-01 om det inte är i samband med ombyggnad, och senast 2026-07-01 om de genomförs i samband med ombyggnad. Kravet på installation av system för IMD av värme träder dock i kraft redan 2021-07-01 och i skrivelsen från Boverket anges att åtgärderna ska vara konkreta och planerade. Byggnadsägaren ska kunna verifiera detta för sin kommun som är tillsynsmyndighet, och det är därför viktigt att börja planera för energieffektiviserande åtgärder redan nu. Mer information om hur verifieringen ska ske väntas komma i vägledningen från Boverket och Energimyndigheten.
Vid planering för energieffektiviserande åtgärder är det en god idé att utgå från de planer som redan finns i bolaget. Dessa kan vara en bra utgångspunkt men samtidigt behöva en viss justering eller komplettering i och med det nya kravet. Det är möjligt att redan planerade åtgärder är tillräckliga, eller att åtgärder som har planerats senare i tid och som påverkar energianvändningen kan tidigareläggas. Det kan också vara möjligt att inkludera energieffektiviserande åtgärder i samband med andra typer av åtgärder, som renovering och ombyggnad. Som nämnts ovan kommer det med stor sannolikhet finnas möjlighet att söka stöd för att genomföra energieffektiviserande åtgärder.
Enligt Boverkets föreskrifter är installation av system för IMD av värme inte tekniskt genomförbart om:
Det kan också finnas andra situationer där IMD av värme inte kan anses vara tekniskt genomförbara i byggnaden. Det är byggnadsägarens uppgift att motivera varför en installation av system för individuell mätning och debitering inte är tekniskt genomförbart.
Kravet på IMD gäller flerbostadshus som har en central källa för distribution av värme till lägenheterna. Genom detta omfattas inte flerbostadshus som värms med direktverkande el av kravet.
Om installationen av system för individuell mätning och debitering av värme är privat- eller företagsekonomiskt olönsam bedöms inte åtgärden vara proportionell jämfört med dess möjliga energibesparing. Även här gäller att byggnadsägaren ska kunna visa upp beräkningar på tillsynsmyndighetens begäran.
Enligt Boverkets skrivelse menas med olönsamhet en åtgärd där investeringen ger en avkastning, internränta, som är lägre än byggnadsägarens generella avkastningskrav på investeringar, dvs kalkylräntan. En formel, som kräver att ett kalkylverktyg används, har tagits fram för att beräkna internräntan. I denna används grundinvestering, energi- och effektbesparing, drift- och underhållskostnader, årlig energiprisökning och ekonomisk livslängd.
För de fastighetsägare som vanligtvis inte använder kalkylränta vid investeringsbeslut rekommenderas att avvakta den kommande vägledningen.
Fem punkter att tänka på vid installation av IMD för värme:
Ett kontinuerligt arbete med energifrågor poängteras av framgångsrika fastighetsägare som positivt ur ett affärsmässigt perspektiv av fastighetsägare. Arbete med energieffektiviserande åtgärder är därmed relevant både för de fastighetsägare som berörs av kravet på IMD av värme, och övriga fastighetsägare. Några motiv för att kontinuerligt arbeta med energieffektivisering är en: