Behövs tillstånd för att hyra ut sin lägenhet i andra hand?
Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden nekar samtycke kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att ansöka om tillstånd till uthyrningen. Utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden får andrahandsuthyrningen inte äga rum.
Om en hyresgäst hyr ut sin lägenhet utan tillstånd kan det räknas som godtagbar grund för uppsägning av hyreskontraktet. Med andra ord riskerar hyresgästen att bli av med hyreskontraktet och tvingas flytta. Om hyresgästen dessutom hyr ut otillåtet till för hög hyra riskerar personen att begå ett brott. Den som ägnar sig åt sådan andrahandsuthyrning kan dömas till böter eller fängelse upp till två år.
När bör man ge samtycke till en andrahandsuthyrning?
Om hyresgästen har beaktansvärda skäl bör samtycke till andrahandsuthyrningen ges. Vilka skäl som helst behöver inte godtas. Det måste vara fråga om en situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. En bedömning måste alltid ske i det enskilda fallet. Beaktansvärda skäl kan till exempel vara:
- ålder eller sjukdom
- tillfälligt arbete på annan ort
- studier på annan ort
- särskilda familjeförhållanden
- längre utlandsvistelse
Utöver att ha beaktansvärda skäl bör den föreslagna andrahandshyresgästen vara en skötsam person och andrahandshyran vara skälig. Är den föreslagna andrahandshyresgästen känd för att vara störande eller hyresgästen tar ut en otillåtet hög andrahandshyra finns befogad anledning att neka samtycke. Ett samtycke till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till att avse en viss tid, normalt ett år. Förnyat samtycke bör kunna ges ytterligare högst två gånger med ett år för varje gång, det vill säga sammanlagt tre år.
Undvik generella samtycken
Som branschorganisation avråder vi starkt från att ge ett allmängiltigt samtycke till en andrahandsuthyrning. Punkter som varför hyresgästen vill hyra ut i andra hand, till vem, till vilket pris och hur länge bör alltid regleras i ett avtal mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. Det är även viktigt att känna till att även om hyresgästen har rätt att hyra ut i andra hand så är du som hyresvärd aldrig skyldig att ge ditt samtycke. Om du är tveksam inför en andrahandsuthyrning är det bättre att säga nej och låta hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd. Oavsett vad utfallet blir behöver du som hyresvärd inte betala rättegångskostnader om ärendet tas upp i nämnden.
Hur hög får andrahandshyran vara?
Förstahandshyresgästen får inte ta ut en högre hyra än vad han eller hon själv betalar. För en möblerad lägenhet får hyresgästen dock göra ett påslag om högst 15 procent av hyran. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i uthyrningen, till exempel bredband, är tillåtna men får inte överstiga förstahandshyresgästens kostnader. En hyresgäst som hyr ut i andra hand till en för hög hyra riskerar att bli av med sin lägenhet eftersom det är en förverkandegrund enligt hyreslagen. Dessutom kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av otillåtet hög hyra för två år tillbaka i tiden.
Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
Ett samtycke till andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen. Om förstahandshyresförhållandet upphör, måste andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har inte heller någon rätt att ta över förstahandshyreskontraktet.
Vad gäller vid korttidsuthyrningar?
Alla uthyrningar i andra hand är tillståndspliktiga. Även kortare otillåtna andrahandsuthyrningar kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Och om det dessutom sker till för hög hyra riskerar hyresgästen att dömas för brott.
I fall där hyresgäster i stor omfattning använder sin lägenhet för att hyra ut på kortare tid till inneboende kan det anses vara fråga om hotelliknande verksamhet och stå i strid med ändamålet med uthyrningen, det vill säga uthyrning för bostadsändamål. Det kan också skapa otrygghet för grannar och orsaka problem för hyresvärden (till exempel ökat slitage). Såväl ändrad användning som problem för hyresvärden kan leda till att hyresgästen förlorar sin lägenhet.
Vad är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende?
Att ha någon inneboende hos sig är inte andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke. I bedömningen om det föreligger andrahandsuthyrning eller en inneboendesituation är det avgörande i vilken mån lägenheten upplåtits till annan för dennes självständiga användning. Om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en uthyrning av lägenheten eller del av den alltid anses vara för självständigt brukande.
Hyresgästen får dock inte ha inneboende på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Till exempel får man inte ha fler inneboende än vad lägenheten är anpassad för eller att det är risk för att förvaltningen försvåras eller fördyras.
Hyresvärden har rätt till tillträde till lägenheten i syfte att kunna utöva nödvändig tillsyn över lägenheten, kontrollera hur den används eller för att utföra förbättringsarbeten.
