Hyressättning av lokaler och bostäder

Likvärdig lägenhet ska ha lika hyra

Vid uthyrning av bostäder ska hyran vara skälig. Vad som är skälig hyra för en enskild lägenhet bestäms inom ramen för det så kallade bruksvärdessystemet. Hyressättningen inom detta system baseras på ett antal bruksvärdesfaktorer, som exempelvis fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheter och gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Även läge, så som tillgång till kollektivtrafik och avstånd till centrum, är en bruksvärdesfaktor. Dessutom kan förvaltningskvaliteten påverka bruksvärdet. Baserat på dessa samtliga faktorer får hyran inte vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Hyressättningen sker normalt via ombud där hyresvärden ofta företräds av Fastighetsägarna och hyresgästerna av Hyresgästföreningen. Hyressättning kan också i visa fall ske genom en direkt överenskommelse mellan hyresgäst och hyresvärd – så kallade direktförhandling.

Den årliga hyresförhandlingen

Bruksvärdessystemet hanterar endast relationen mellan hyror i likvärdiga lägenheter. Systemet hanterar däremot inte hur hyrorna ska utvecklas när väl relationen mellan dem är bestämd. Därför träffas Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen årligen för att förhandla om hur mycket den allmänna hyresnivån ska justeras från ett år till ett annat när samhällsekonomin i övrigt förändras. För att det ska byggas och förvaltas hyresrätter måste intäkterna långsiktigt täcka kostnaderna och samtidigt generera en avkastning som står sig mot andra investeringsalternativ.

Den 1 januari 2023 infördes en ny lag om oberoende tvistelösning som innebär att om Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen inte kan nå en uppgörelse är det möjligt att vända sig till en oberoende skiljeman för att få frågan om hyresutvecklingen avgjord. Med den nya lagen infördes också tidsgränser för hyresförhandlingarna för att effektivisera förhandlingsprocessen i syfte att nå uppgörelser snabbare.

Hyressättning för lokaler

För lokaler gäller fri hyressättning och det är upp till parterna att enas om hyran, villkor och avtalslängd. Om hyresvärden och lokalhyresgästen inte kan enas om hyresnivån kan frågan tas upp i hyresnämnden som då gör en skälighetsbedömning av hyresnivån i jämförelse med hyresnivåerna för likvärdiga lokaler på orten. Hyresnivån får inte överstiga den hyra som lokalen kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).

En indexklausul innebär att en del av lokalhyran (indextillägget) är rörligt. Grundregeln i hyreslagen är att endast bestämd hyra är tillåten. Undantag får dock göras i lokalhyresavtal med bestämd hyrestid om minst tre år.

Hyressättning i nyproduktion

Det finns idag tre olika möjligheter att sätta hyran när man bygger nya lägenheter: egensatt hyra, bruksvärdeshyra och presumtionshyra.

• Egensatt hyra
  Kort kan man säga att egensatt hyra innebär att du själv sätter den hyra som du anser skälig. Risken med detta är att hyresgästen kan välja att pröva den hyra du satt med konsekvensen att den kan sänkas.
• Bruksvärdeshyra
  Bruksvärdeshyra innebär att man förhandlar om nivån med en på orten etablerad hyresgästorganisation. Hyran sätts då utifrån den nivå som finns på andra kollektivt förhandlade lägenheter som parterna jämför med. Oftast är det, med denna metod, svårt att nå den hyresnivå som krävs för att kunna genomföra projektet.
• Presumtionshyra
  Det tredje sättet innebär även det en förhandling av hyran, men inom ramen för systemet med presumtionshyra. Förenklat innebär detta att hyran sätts utifrån en kalkyl som tar utgångspunkt i kostnaden för projektet och en skälig avkastning på investeringen. Fördelen med detta är att man kan nå en hyra som är högre än bruksvärdeshyra och som inte går att sänka genom en prövning för en period om 15 år. Presumtionshyra är därför den metod som idag är den vanligast förekommande vid nyproduktion då den ger möjlighet till såväl en relevant hyra som en trygghet i att hyran inte kan sänkas vid en prövning.

Våra fastighetskonsulter kan hjälpa dig

Det finns många aspekter att väga in vid valet av metod för hyressättning och saker som behöver uppfyllas för att kunna träffa en giltig överenskommelse. Kontakta gärna våra fastighetskonsulter som är vana att arbeta med hyresförhandling om du känner dig osäker på hur du ska agera. 

Avtalsmallar för hyreshöjning i Stockholm

Fastighetsägarna har tagit fram ett antal avtalsmallar som kan användas när fastighetsägaren gör ett tillägg i fastigheten eller lägenheterna som påverkar hyran. Tillsammans med Hyresgästföreningen har vi gjort ramöverenskommelser som kan användas avseende standardhöjningar av till exempel bredband, badrum och särskilda installationer. 

Beslut om hyressättning - för medlemmar i Stockholm

Som en del av medlemserbjudandet har vi samlat en sida med beslut avseende hyressättningsärenden från hyresnämnd och hovrätt i Stockholms län och Gotlands län.

Är du medlem i Fastighetsägarna Stockholm kan du logga in med ditt medlemsnummer för att ta del av besluten.